Вопросы к Юристу

Как изменить разрешенное использование земельного участка

Главная » Земля » Как поменять вид разрешенного использования земельного участка?

Не редки случаи, когда у собственников или арендаторов земельных участков появляется необходимость провести процедуру изменения вида допустимого использования земельного ресурса. Однако граждане сразу сталкиваются с трудностями, так как не знают, где оформлять изменение ВРИ, куда подавать документы, что представляет собой смена ВРИ участка земли. Знайте, что нельзя путать понятия категория землепользования и вид разрешенного использования земельного участка.

Виды разрешенного использования земельного участка

После внедрения нового классификатора земельных участков в 2015 году вся территория земельного фонда распределена между 12 базовыми видами допустимого применения земли и 81 дополнительными видами, служащими для уточнения базовых ВРИ.

Запомните основные виды эксплуатации участков земли гражданами России и организациями:

  • 1 вид, к которому относятся участки земли для сельскохозяйственной деятельности,
  • 2 вид, территория участка при котором применяется для возведения капитального строения для индивидуального проживания граждан,
  • 4 вид, который позволяет организовывать виды деятельности, которые предполагают получение прибыли,
  • 6 вид, к которому законодатель отнес земли для обустраивания производственных процессов в пределах участков,
  • 13 вид, к которому относятся несколько подвидов:
    • Занятие огороднической деятельностью по выращиванию культурных растений для личного пользования,
    • Ведение садоводческой деятельности,
    • Осуществление деятельности по содержанию личного подсобного хозяйства на участке земли.

Кроме базовых видов и дополнительных, которые более детально разграничивают участки земли по назначению, существуют и условно-разрешенные виды эксплуатации земельного ресурса.

Запомните, что отличие базовых ВРИ от условно-разрешенных заключается в том, что при базовых ВРИ собственник не должен получать дополнительных разрешений на целевое применение земельного участка. Чтобы применять земли по назначению со статусом условно-разрешенного участка земли, необходимо согласовать планируемую деятельность и получить соответствующее разрешение на ее осуществление в уполномоченных органах. В качестве таких разрешительных органов выступает администрация муниципального образования или иные уполномоченные органы исполнительной власти на местах.

Как изменить ВРИ земельного участка

Сразу отметьте, что сменить базовый ВРИ, разъясняющий или условно-допустимый можно различными методами.

При этом процедура в отношении каждого варианта, указанного выше, индивидуальна:

  • Смена основного ВРИ. Учтите, что выбрать вид использования земельного участка может самостоятельно каждый собственник. Учтите только тот факт, что перечень ВРИ для конкретной территории существует в согласованном виде с администрацией, поэтому выбирать можно только из возможных ВРИ в соответствии с градостроительными нормами и схемами территориального планирования. Все эти нормы заранее согласовываются при проектировании плана генеральной застройки территории муниципального образования и прилегающих земель. Узнайте для начала, какие ВРИ разрешены в отношении указанного земельного участка, как части территории муниципалитета, затем выберите на свое усмотрение Вариант применения земли и произведите смену ВРИ с действующего на выбранный,
  • Смена вспомогательного ВРИ участка земли. Процесс полностью аналогичен предыдущему с той разницей, что при выборе дополнительных ВРИ убедитесь, что они являются допустимыми в отношении конкретного участка и соответствуют базовому ВРИ. Например, если приобретаете участок земли для ИЖС, то дополнительно можете выбрать вспомогательный ВРИ для осуществления садоводческой деятельности. Однако, возводить здание все равно придется, вместо него все засадить яблонями не получится, так как основным ВРИ является ИЖС,
  • Для детальной проработки данного вопроса обратитесь за помощью к профессиональным юристам, но учтите последовательность действий:
    • Составьте заявление с помощью специалистов,
    • Соберите необходимые бумаги и прикрепите их к заявлению,
    • В тексте заявления укажите следующие данные:
      • Номер участка и его адрес,
      • Личные и паспортные данные владельца или собственника,
      • Перечень налоговых или иных обременений на участок земли,
      • Перечислить действующие базовые и дополнительные ВРИ, которые разрешены для данной категории земли в конкретном муниципальном образовании с учетом нормативных документов земельного права по региону,
      • Детально опишите причины того, что потребовалось сменить ВРИ,
    • В течение месяца ожидайте ответ, если все разрешено в пользу заявителя, то отправляйтесь с документами и разрешением в Росреестр и регистрируйте все новые данные, получайте новый кадастровый паспорт с внесенными корректировками,
  • Смена условно-разрешенного вида эксплуатации земельного участка предполагает, что необходимо заранее обратиться владельцу земли в администрацию поселения, чтобы узнать требование региональной земельной политики для смены ВРИ на условно-разрешенный:
    • Подготовьте бумаги, которые относятся к земельному участку, составьте заявление на смену ВРИ и привезите все в администрацию поселения,
    • В течение 2 недель принимается решение о рассмотрении заявления и в случае положительного решения администрация объявляет о проведении общественного процесса в СМИ и на официальном информационном портале администрации,
    • В назначенное время осуществляется процесс обсуждения смены ВРИ на условно-разрешенный вид в присутствии соседних владельцев участков, предпринимателей и собственников недвижимых объектов, которые располагаются удаленно, но имеют отношение к участку земли, который рассматривается на повестке слушаний. Указанные лица обладают правом аргументировано высказать мнение о смене ВРИ. Для того чтобы такой процесс прошел предсказуемо, переговорите заранее с соседями и придите к соглашению, чтобы на общественных слушаниях никаких неожиданных реакций соседей не было,
    • Комитет по земельным вопросам оформляет протокол проведения общественного диалога, затем материал передается главе администрации на рассмотрение и принятие решения. Только глава администрации окончательно визирует документ и определяет, разрешено или нет провести смену ВРИ.

Документы для смены вида разрешенного использования земельного участка

Полный перечень документов необходимо получить в администрации поселения, к которому относится участок земли и территория земли, на которой расположен участок. Документы необходимо подготовить с учетом категории землепользования, присвоенной участку, правоустанавливающие документы, на основании которых владелец является собственником или арендатором.

Базовая документация представляет собой следующий список:

  • Удостоверение личности гражданина России,
  • Если вместо собственника участка земли выступает его представитель или арендатор, то предоставьте доверенность, заверенную нотариально,
  • Кадастровый паспорт на земельный участок,
  • Оригинал и копию договора аренды, дополнительно составьте и подпишите с собственником земли согласие на смену ВРИ,
  • Составьте заявление, учтите, что в тексте нужно указать просьбу о смене ВРИ. Это актуально в том случае, если нет необходимости изменять категорию земли,
  • Документы на объект недвижимости и иные объекты, возведенные в пределах территории участка, на основании которых можно определить права собственника и фактического владельца земли,
  • Если присутствуют права сособственников, то необходимо письменное согласие от каждого на смену ВРИ,
  • Подготовьте и утвердите проект схематического расположения объектов на территории земли, обозначьте планировку схематически,
  • Предоставьте выкопировку с изображением участка земли и располагающихся рядом территорий. Материал можно взять с кадастровой карты в интернете,
  • Дополнительный перечень документов объявляется в качестве необходимого в индивидуальном порядке.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков 2017-2018.

Какие есть виды разрешенного использования земель населенных пунктов, читайте тут.

Знайте, что дополнительные документы могут быть востребованы администрацией не в отношении участка земли, а, например, может понадобиться выписка из ЕГРН, если на земле располагается объект недвижимости.

Обязательно убедитесь в том, что получили на руки кадастровую выписку о внесении изменений в отношении земли после смены ВРИ участка.

Для функционирования единой системы учета кадастровых изменений необходимо представить в уполномоченный орган следующие документы:

  • Бумаги, доказывающие право собственности в отношении земельного участка конкретного гражданина или организации,
  • Паспорт гражданина, составившего обращение,
  • План осуществленного межевания территории участка земли,
  • Положительное решение главы администрации поселения на смену ВРИ участка,
  • Составьте заявление по образцу и на бланке, который предоставляется желающим в отделениях ЕГРН.

Заявление допустимо подать лично в отделениях Росреестра или через услуги информационного портала. На изготовление выписки чаще всего тратится более двух недель.

Сроки изменения вида разрешенного использования земельного участка

Изучите период принятия решения или оформления отказа с учетом допустимого срока рассмотрения заявления:

  • Для органов местной исполнительной власти период принятия решения, включая время рассмотрения заявления, проведения слушания и принятия окончательного решения на уровне главы администрации, составляет 80 суток,
  • Период принятия решения на уровне областных министерств и ведомств ограничен 17 рабочими днями,
  • Для отправки документов между структурами и подразделениями нельзя тратить более 3 суток,
  • Предельный срок назначается периодом в 4 месяца с момента подачи заявления.

Стоимость изменения вида разрешенного использования земельного участка

Чтобы сменить ВРИ участка земли на интересующий собственника, владелец потратит определенную сумму денег на процедуру. Знайте, что стоимость смены ВРИ участка формируется из нескольких составляющих, однако, основную роль играет разница между кадастровой стоимостью земли действующего ВРИ и предполагаемого вида допустимого применения земли.

Чаще всего написанное выше правило применяется для участков земли города Москвы и Московской области.

Учтите, что потратить деньги придется на подготовку или восстановление документации, если часть необходимых бумаг отсутствует.

Как выбрать вид разрешенного использования земельного участка

Чтобы выбрать ВРИ для конкретного участка земли, изучите градостроительный регламент и правила застройки территории, которые официально размещены на сайтах администрации поселения. Если документ в электронном виде не представлен на общественное обозрение в СМИ и на сайте администрации, то это является прямым нарушением, можете обратиться в администрацию с требованием предоставить сведения о правилах землепользования и застройки в пределах территории муниципального образования.

Если на сайте информацию найти получилось, обратите внимание на раздел, в котором содержится информация о градостроительных регламентах для территориальных зон. Именно в таком разделе существует информация о том, какие ВРИ допустимы для каждого участка в пределах территории муниципального образования.

Для начала найдите раздел с наглядными материалами и фотографиями участков, схемами, благодаря которым можете определить, к какой категории относится интересующий земельный участок, какие ВРИ в отношении территории, где расположен участок, действуют.

Перечень видов допустимого применения земли нужно сопоставлять с новым классификатором земель. Однако, учтите, что решения по целевому назначению земель, которые принимались до 2015 года не теряют юридическую силу. Учтите, что названия разрешенных вариантов применения земельных участков могут не совпадать, так как новый классификатор включает несколько новых терминов, которые ранее не употреблялись в земельном праве.

Обратите внимание, что в тексте градостроительного регламента обязательно указываются пределы максимально разрешенных размеров территории участка и минимальные площади территории, кроме этого, определяется на законодательном уровне допустимый процент для застройки от общей территории муниципалитета. При этом ограничения формируются индивидуально для каждого региона страны.

Зачем менять вид разрешенного использования земельного участка

Государственные органы распределили все территории и земли в их пределах по соответствующим категориям землепользования и видам разрешенной деятельности по эксплуатации земельных участков для того, чтобы все земли применялись строго по целевому назначению, а эффективность применения земельного ресурса страны выросла.

Существуют случаи, когда собственнику земли выгодно осуществить смену ВРИ участка, изучите их:

  • Если есть возможность перевести землю из любого действующего ВРИ в категорию земель поселения, то потом перепродать такую землю выгодно,
  • Применить собственную землю под оборудование производственного процесса для изготовления и реализации продукции,
  • Возвести многоэтажное жилое помещение с последующей продажей жилья,
  • На территории для сельскохозяйственной деятельности возвести множество жилых домов, сформировать поселение.

Применение участка земли не по его прямому назначению влечет наложение штрафа и ответных мер со стороны представителей государственных уполномоченных структур.

Поэтому необходимо осуществлять смену ВРИ до того, как начнете вести деятельность, несоответствующую заявленным целям.

Имейте в виду, суммы штрафов могут быть различны за нарушение целевого применения земли:

  • 1% от стоимости земли по кадастровой оценке, при этом сумма не может быть меньше 1000 рублей. Такие штрафы применяются в случае нарушения использования приусадебных участков,
  • 0,5% от кадастровой стоимости, при этом сумма не может быть менее 3000 рублей. Такие штрафы получают владельцы сх земель, на которых не ведут сельскохозяйственную деятельность,
  • 1,5% от стоимости земли по кадастровой оценке, но не менее 20.000 рублей. Такая мера применяется в случае отсутствия строительных работ на участке, который предусматривает ИЖС.

Отказ в смене вида разрешенного использования земельного участка

Сразу обратите внимание на то, что заявки на смену ВРИ, чаще всего, оставляют неудовлетворенными по разным причинам. Происходит так, потому что осуществлять корректировку информации в отношении каждого участка сложно, необходимо вносить изменения в генеральный план застройки территории муниципалитета, провести огромный объем работ по изменению схематического отображения участков земли в специальных документах. Такая работа обременительна для государственных органов, но отказать из-за этого сотрудники администрации не могут. Всегда подыскивают завуалированные причины отказа.

Строже всего дело обстоит с переводом сх земель в иные виды допустимого эксплуатирования земельных участков.

Чтобы перевести сх земли в иной ВРИ, необходимы следующие причины:

  • Осуществлена консервация сх земель,
  • Территория относится к природоохранной зоне, территории присвоен статус особого объекта или земли переведены в ведение лесного или водного фонда,
  • Граница муниципального образования расширяется за счет земель сх назначения, автоматически переоформляя их в земли поселения,
  • Если размещены на земле производственные мощности, при этом стоимость земли по кадастровой оценке не должна превышать среднюю кадастровую стоимость земли в регионе. При этом знайте, что перед тем, как разместить производство на сх землях, обязательно проводится проверка на поиск соответствующей территории не сх назначения. Если такая земля не найдена, только тогда происходит изменение ВРИ в отношении участка,
  • Если сх земли более не пригодны для использования по прямому назначению, при этом переведены в лесной фонд или в земли запаса,
  • Если предусматривается возведение инфраструктурных объектов федерального или местного значения: дороги, ЛЭП, жд пути, газопровод, трубопровод и иные глобальные сооружения,
  • В случае применения территории в федеральных целях для нужд страны,
  • В случае обнаружения полезных ископаемых, для разработки которых проект утвердили на федеральном уровне,
  • По причине расположения на территории социальных объектов, помещений здравоохранения, образования, культурного наследия страны.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

До первого июля две тысячи шестнадцатого года решать участь земельного участка по типу использования предстоит главе территориального муниципалитета. Решение выносится на основании итогов публичного слушания. Это регламентируется частью первой четвертой статьи Закона от двадцать девятого декабря две тысячи четвертого года, за номером 191-ФЗ. Этот порядок устанавливается до момента принятия новых правил землевладения и землепользования, а также застройки по территории города Москвы и области. При этом существует возможность изменения типа пользования без проведения слушаний. Такой вариант существует для тех земельных участков, новый класс пользования которыми предполагает жилую застройку, при условии, что новый тип не является противоречащим ранее признанному целевому назначению.

Подготовка документов

Как поменять вид разрешенного использования земли через администрацию? Если вы задались целью изменить назначение земельного участка, следуя пункту 2.6 Административного регламента от шестнадцатого августа 2012 года, утвержденного Постановлением муниципалитета Чеховского района, Московской области, необходимо предоставить в администрацию по местонахождению земельного надела:

  • Заявление на имя главы территориальной администрации, в котором будет указан новый тип землепользования, на который необходимо произвести замену,
  • Паспорт гражданина России,
  • При заявлении от представителя собственника земли – доверенность на представление интересов с указанием круга полномочий и приложенными к ней копиями документов удостоверяющих личность собственника и представителя,
  • Копии документов, подтверждающие право собственности на землю,
  • Адресный план-схема расположения земельного надела, который позволит точно определить его местонахождение и границы с соседними землями,
  • Копии документации из кадастровой палаты на выбранный участок земли. Выкопировки выписок по формам КВ – первой, второй и третьей,
  • Если участок находится в пользовании по договору аренды – потребуется согласование с арендодателем в документально оформленном виде,
  • Проектный план территории, с границами участка.

По пункту 2.4 Регламента, срок принятия решений по предоставленному заявлению составляет около шестидесяти дней, если проводятся слушания. В случае если в проведении публичных слушаний нет необходимости – срок сокращается до тридцати дней.

Получение разрешения

В основном изменить вид разрешенного использования земельного участка в 2015 году можно бесплатно. Но если вы находитесь в пределах Московской области и хотите поменять тип пользования для строительства объектов капитального характера, или их реконструкцию, вам необходимо будет внести плату, которая устанавливается законодательством столицы по части первой двадцать второй статьи Закона от пятого апреля 2013 года за номером 43.
После рассмотрения документов и, по необходимости, внесения оплаты, вам выдается ответ о решении главы муниципалитета. Отказ оформляется письменно и может быть обжалован как в суде, так и на муниципальном уровне по пятому разделу Регламента.

Основанием для отказа может быть:

  • Наличие плана застройки территории, на которой расположен участок,
  • Нанесение новым типом пользования вреда экологии или людям, проживающим поблизости,
  • Неосновательность поданных документов,
  • Выведение ЗУ из оборота,
  • Наличие ареста, сервитутов или иных запретов пользования и открытых судебных дел по данному участку.

Решение о смене типа пользования участком является полновесным основанием для внесения новых данных в федеральный кадастр. Данные изменения необходимо внести в реестр недвижимости.

Внесение данных в Кадастр

Как поменять разрешенное использование земельного участка в Росреестре? На сегодняшний день есть возможность подач заявления об изменении данных в кадастровом учете через сайт ФСГР в электронном виде.

Необходимо предоставить на сайт документацию следующего типа:

  • План межевания, заверенный электронно-цифровой подписью специалиста службы кадастра,
  • Если прикладывается скан образа плана межевания – также с заверением ЭЦП,
  • Заявление на изменение данных в кадастровом учете. Если подается представителем собственника – доверенность с электронно-цифровым заверением. На заявлении также должна быть электронная подпись.

Если подавать бумажные документы лично или через почтовое отправление с описью, необходимо получить уведомление из органа кадастра.

Кроме заявления необходимо передать:

  • Свидетельство собственности на надел земли,
  • Паспорт кадастровый,
  • Решение муниципалитета об изменении категории пользования землей,
  • План межевания.

В кадастровой палате документы будут рассматриваться десять рабочих дней, в соответствии с частью первой статьи семнадцатой Закона № 221 от двадцать четвертого июля 2007 года.

По результатам рассмотрения будет выдана выписка с внесенными изменениями по типу использования земельного надела.

Виды и требования к целевому назначению земли

С целью обеспечения разумного использования УЗ их подразделяют на разные категории. К таковым относятся земли:

  • Населённых пунктов. Предназначены для постройки зданий, ведения подсобного хозяйства.
  • Сельскохозяйственные. Располагаются за городской чертой и используются для производства сельхозпродукции.
  • Промышленные. Находятся за пределами населённых пунктов. Предназначены для деятельности энергетических, транспортных, военных и других объектов.
  • Лесного фонда.
  • Водного фонда.
  • Запаса.
  • Рекреационные.
  • Особо охраняемые.

Требования к целевому назначению земель регламентированы Земельным кодексом Российской Федерации, основываясь на следующих критериях:

  • Категория земли, на которой расположен надел.
  • Статус владельца земли.
  • Права на УЗ.
  • Цель использования территории.

Например, человек купил участок под строительство дома, а земля предназначена для ведения с/х. Для реализации поставленной цели УЗ необходимо переоформить в другую категорию.

Можно ли поменять целевое использование земельного участка и зачем это нужно?

Целевое назначение надела изменить можно. Для этого законодательство предусматривает различные варианты:

  • Изменение разрешения. При этом категория остаётся прежней.
  • Смена категории.

СПРАВКА. Процедура изменения целевого назначения земли длительная и достаточно сложная. Когда при этом есть выгода, труды обязательно окупятся.

Смена статуса УЗ обуславливается объективной социальной или экономической целесообразностью. Например, возведение промышленного объекта или здания, корректировка площади, строительство дороги.

Как изменить целевое назначение?

Перевод надела в другую категорию находится в компетенции органов местного самоуправления, исполнительных органов РФ. Российское законодательство закрепляет, какие категории можно переводить:

  • Земли, находящиеся в собственности частных лиц.
  • Сельскохозяйственные угодья, ведением которых занимаются местные органы самоуправления.
  • Территории, состоящие в собственности Правительства РФ, субъектов РФ.

Этапы изменения целевого назначения:

  • Подача заявления в уполномоченный орган.
  • Рассмотрение запроса специальной комиссией.
  • Проведение слушания через 5 дней после подачи заявки.
  • Вынесение решения.

ВАЖНО! В ходатайстве обязательно указывают весомые основания, причины для смены назначения надела.

Если принято положительное решение, оформляют акт и направляют его заинтересованной стороне. Чтобы изменение целевого предназначения вступило в силу, его необходимо документально зафиксировать в кадастровой палате.

Сроки и стоимость

Для рассмотрения заявки закон отводит срок 2 месяца. Если вопрос находится в компетенции Правительства РФ, ответ придёт в течение 3 месяцев. При отказе пакет документов возвращают заявителю через один месяц.

Заявитель оплачивает государственную пошлину за внесение записи о новом целевом назначении участка в кадастровые документы в сумме 350 рублей. Владелец надела несёт и прочие финансовые расходы, связанные с переводом надела в другую категорию.

Случаи, когда могут отказать

Отказ в изменении целевого предназначения компетентные органы обосновывают вескими причинами:

  • Не собран перечень требуемой документации.
  • Отсутствует ряд согласований.
  • Запрос не достаточно аргументирован.
  • Земли разрешается использовать только в определённой цели, поскольку они уникальные.
  • Неверно заполнены бумаги.
  • Вывод экологической экспертизы о несоответствии стандартов.
  • Выявлены расхождения в сведениях относительно ЗУ.
  • Запрет на перевод в другой статус региональным или местным законом.
  • Земля переведена в лесной фонд.

СПРАВКА. Отказ категоричен не во всех случаях. Если запрос отклонён по причине отсутствия нужных бумаг, их достаточно оформить и обратиться с ходатайством повторно.

Какие документы нужно собрать?

Для обращения в компетентные органы необходимо иметь перечень документов:

  • Паспорт владельца земельного надела.
  • Правоподтверждающие бумаги на УЗ.
  • Выписку из Единого Росреестра.
  • Кадастровый паспорт.
  • Квитанцию об оплате государственной пошлины.

СПРАВКА. Наличие выписки не всегда обязательно, но лучше позаботиться о ней заранее, чтобы избежать возможных недоразумений.

Заполнение заявления

Документ составляют на имя главы администрации района или населённого пункта. С запросом обращаются в личном порядке. Закон допускает возможность направить бумагу ценным или заказным письмом по почте.

В заявлении в верхнем правом углу указывают:

  • Фамилию и инициалы лица, подающего запрос.
  • ФИО без сокращений (предлог «от» не пишется).
  • Адрес проживания.
  • Данные паспорта.
  • Номер телефона.

В содержании документа указывают имеющееся целевое назначение надела и обоснованные причины его изменения. Аргументацию излагают в деловом стиле: не должно быть лишних фраз. Обязательно использовать юридическую терминологию. Можно обратиться к юристу, если есть затруднения.

В конце документа ставят дату и подпись, перечисляют перечень прилагаемых документов.

ВАЖНО! Если заявление с пакетом обязательных бумаг направляется повторно, необходимо это отметить. Обозначить причину отказа и указать, как был устранён недочёт.

Таким образом, чтобы изменить целевое предназначение участка, следует обратиться в районную администрацию с ходатайством и перечнем документов. Ответ может быть, как положительным, так и отрицательным. Поэтому необходимо приводить чёткие аргументы и обоснования причин смены статуса земельного надела.


  • http://uropora.ru/zemlya/kak-izmenit-vid-razreshennogo-ispolzovaniya-zemelnogo-uchastka-3.html
  • http://o-nedvizhke.ru/zemlya/registraciya-zemlya/kak-izmenit-razreshennoe-ispolzovanie-zemelnogo-uchastka.html
  • http://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/vidy-naznacheniya/izmenenie-tselevogo-naznacheniya.html