Вопросы к Юристу

Составляем самостоятельно договор купли-продажи квартиры с оплатой материнским капиталом

Купля-продажа квартиры – дело не одного дня. С момента заключения договора купли продажи до окончательного расчета сторон и вселения покупателя в квартиру может произойти множество событий, могущих повлиять на его выполнение.

В этом случае заключается дополнительное соглашение к основному договору.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - просто позвоните, это быстро и бесплатно !

По отношению к основному договору он рассматривается как его неотъемлемая часть. Отдельные условия договора невозможно отменить ДС.

В частности, если пункты договора предусматривали оказание услуг на возмездной основе, и они уже оказаны, результат этих услуг нельзя отменить или изменить.

Опасности такого соглашения

Необходимость в ДС может возникнуть по ряду причин, самыми распространенными из которых являются:

  • продавец передумал продавать квартиру,
  • покупатель передумал ее покупать,
  • покупатель рассчитывал, что у него будет требуемая сумма для оплаты сделки, однако не получил ее вовремя или получил меньше,
  • всплыли неизвестные ранее факты о правах третьих лиц на квартиру, обременениях, долгах по коммунальным услугам, квартплате, аресте, налоговом запрете, скрытых дефектах квартиры и т.п.
  • одна из сторон (или обе) не выполняет условия договора,
  • произошло резкое падение курса рубля, внезапное изменение цен на недвижимость в населенном пункте.
  • Самым простым выходом из ситуации является заключение ДС о расторжении основного договора по обоюдному согласию.

    Если соблюдены все требования к заключению доп. соглашения, а деньги еще не передавались, вселения не произошло, регистрация собственности не произведена, здесь нет никаких рисков.

    Но для расторжения договора по желанию одной из сторон при несогласии другой стороны такая возможность должна быть заключена в самом договоре.

    Тогда (а также, если при заключении и выполнении договора был нарушен закон) ДС заключается по решению суда, который также может расторгнуть договор своим решением и обязать виновной стороне выплатить другой стороне компенсацию за понесенный ущерб.

    Если же стороны сумели договориться и считают, что изменение обстоятельств не является препятствием для выполнения договора, они заключают ДС, в котором изменяют сроки, размер оплаты, передачи жилья новому собственнику, договариваются о сроках устранения выявленных недостатков квартиры.

    Двусмысленные формулировки, не прописанная грамотно процедура в ДС могут привести к потере квартиры, денег или длительной отсрочке в их получении. Гражданские процессы в нашей стране порой идут годами, требуют качественной юридической помощи, которая стоит недешево.

    Человеку, потерявшему деньги и жилье, выиграть в таком процессе очень трудно.

    Поэтому к заключению ДС надо подойти так же ответственно, как к самому договору: составить текст с юристом, подписывать ДС лучше через нотариуса или в риэлтерском агентстве, где вы заключали сам договор.

    Предварительно стоит проделать еще раз все действия, которые вы делали при подготовке к подписанию основного договора: побывать в паспортном столе, в управляющей компании, ЖКХ, в самой квартире, в ССП.

    Надо выяснить, что изменилось реально, почему на самом деле другая сторона требует ДС. Лучше перестраховаться, чем лишиться всего.

    Как составить?

    Содержание ДС:

    • дата и место подписания,
    • дата основного договора,
    • наименование или Ф.И.О. сторон, их уполномоченных лиц,
    • новая редакция изменяемых пунктов,
    • подписи сторон.

    Нотариальная форма не требуется, но может быть произведена по желанию сторон.

    Сопутствующая документация

    К ДС прилагается сопутствующая документация:

    • протокол разногласий сторон,
    • справки, иные документы, которые объясняют, почему возникла необходимость в заключении доп. соглашения,
    • решения суда, административных органов,
    • заявления, письма сторон.

    Необходимо ли регистрировать документ?

    Сегодня регистрировать в Росреестре договор купли-продажи жилья и дополнения к нему закон не обязывает. Обязательна только регистрация перехода права собственности.

    Однако, если стороны желают застраховаться от неожиданностей при заключении и исполнении сделки, это можно сделать в добровольном порядке.

    Для регистрации ДС потребуются документы:

    1. Оригинал основного договора (3 экз).
    2. Оригинал доп. соглашения (3 экз.).
    3. Акт приема-передачи (если уже произведена, 3 экз.).
    4. Квитанция об оплате госпошлины (15 000 руб. – для юр. лиц, 1000 руб. – для физ. лиц).
    5. Свидетельство о праве собственности плюс документы, в нем перечисленные.
    6. Экспликация.
    7. Кадастровый паспорт.
    8. Справка о стоимости (если доп соглашение к договору купли-продажи квартиры заверялось нотариально).
    9. Нотариально заверенное согласие супруга продавца на совершение сделки.
    10. Для юридических лиц: нотариальные копии учредительных документов, свидетельства ИНН, ОГРН, приказ о назначении руководителя, выписка из ЕГРЮЛ не более чем месячной давности, решение о заключении доп. соглашения.

    Срок регистрации — 1 месяц со дня подачи документов. Обращаться надо в местное отделение УФРС.

    Изменение, расторжение ДС осуществляется подписанием еще одного ДС. Оно оформляется и заключается по изложенным выше правилам.

    Договор купли продажи с материнским капиталом

    Прежде чем рассказать о самостоятельном составлении правильного договора купли продажи с материнским капиталом, напомню о причинах, осложняющих сделку купли-продажи с использованием государственной субсидии «Материнский (семейный) капитал.

    Отсрочка получения денег продавцом.
    Ну кто захочет ждать деньги так долго? И вы бы тоже сомневались, а стоит ли продавать свою недвижимость таким покупателям.

    Ошибки в договоре купли-продажи, которые не приводят к отказу в регистрации перехода права от продавца к покупателю, но приводят к отказу в перечислении денег.

    То есть: право собственности за покупателями зарегистрировано, документы в Пенсионный фонд подали, 30 дней ждали и получили отказ!

    -И что теперь делать?

    -А теперь нужно составлять дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в котором вы используете правильные формулировки, затем его подавать в Росреестр для регистрации, а потом снова подавать пакет документов в Пенсионный фонд и ждать опять 55 дней!
    Вот цена ошибки в договоре купли-продажи с материнским капиталом.

    -Может лучше сразу составить договор правильно?

    • Причина третья, а на самом деле — первая.

    Вы не правильно выбрали объект недвижимости.
    Ведь не все жилые помещения соответствуют требованиям Пенсионного фонда.

    Пенсионный фонд откажет в перечислении средств если:

    • жилое помещение расположено в ветхом( износ составляет более 75%) или аварийном доме.
      Специалисты ПФ имеют доступ к этим данным или могут запросить дополнительно справку из БТИ об износе на день обращения.
    • жилое помещение находится вне границ населенного пункта, например на землях сельхозназначения и .т.д

    Сроки перечисления материнского капитала

    Сроки перечисления материнского капитала складываются из двух периодов, на сокращение которых мы не можем повлиять:

    • рассмотрение заявления о перечислении средств продавцу — 30 рабочих дней плюс выходные и праздничные дни и получится около 40 календарных дней
    • перечисление денежных средств — 10 банковских дней плюс выходные и праздничные дни и получится около 15 дней

    И того 45 дней нужно ждать продавцу после предоставления документов в Пенсионный фонд.

    Договор купли продажи квартиры с материнским капиталом должен содержать

    Договор купли продажи квартиры или жилого дома с материнским капиталом должен содержать реквизиты банковского счета продавца, ведь средства Материнского(семейного капитала) перечисляются непосредственно на его счет, минуя «руки» покупателей.

    Как правильно внести реквизиты банковского счета в договор я покажу в видео уроке. Ошибки в этом разделе могут быть фатальными.

    Так же важно указать реквизиты сертификата на материнский капитал.

    Договор купли продажи с использованием материнского капитала

    Договор купли продажи с использованием материнского капитала часто содержит положение о регистрации обременения в пользу продавца.

    Регистрация обременения (ипотеки) в пользу продавца осуществляется государственным регистратором посредством внесения записи об этом в ЕГРН.

    Такая запись серьёзно укрепляет позиции продавца и , чаще всего поэтому, продавец соглашается на такую сложную сделку.

    Условие о регистрации ипотеки в пользу продавца в сделке сильно осложняет договор купли продажи с материнским капиталом и требует подробных разъяснений. Их я сделаю в видео уроке.

    Составление договора купли продажи с участием материнского капитала

    Договор купли продажи с участием материнского капитала составляется легко по шаблону, к которому дан построчныйкомментарий. Именно такую форму видео консультации я применяю.

    • Попутно я разъясняю ключевые моменты сделки:
      важным является вопрос о включение детей или супруга в Договор купли-продажи(ДКП), нужно ли включать в ДКП детей сразу или выделить им доли потом?

    От этого вопроса зависит тактика ведения этой сделки.

    Автор и основатель интернет ресурса

    Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

    Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я более 12 лет сопровождаю сложные и очень сложные сделки и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.

    На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на абсолютно все вопросы о сделках с недвижимостью и процедуре регистрации права собственности.
    Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» (вступил в силу 02.01.2017 г)

    Этому сайту уже более трех лет и только за последний год его посетили более 1 400 000 человек, каждый из них получил самую свежую информацию об изменениях в законах и процедурах, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
    Спасибо.

    Информер посещаемости от Livelnternet и качества сайта от Яндекс размещены внизу страницы

    Так же я являюсь автором проектов:
    Лучшие пособия для сделок с недвижимостью.
    Риэлторский интернет-клуб «Вертикаль»
    Онлайн-сервис «Конструктор договоров для сделок с недвижимостью»

    Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

    Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

    С уважением, Автор.

    Порядок составления дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры

    • Свидетельство о праве собственности плюс документы, в нем перечисленные.
    • Экспликация.
    • Кадастровый паспорт.
    • Справка о стоимости (если доп соглашение к договору купли-продажи квартиры заверялось нотариально).
    • Нотариально заверенное согласие супруга продавца на совершение сделки.
    • Для юридических лиц: нотариальные копии учредительных документов, свидетельства ИНН, ОГРН, приказ о назначении руководителя, выписка из ЕГРЮЛ не более чем месячной давности, решение о заключении доп. соглашения.
    • Срок регистрации — 1 месяц со дня подачи документов. Обращаться надо в местное отделение УФРС. Изменение, расторжение ДС осуществляется подписанием еще одного ДС.

    Post navigation

    Лучше перестраховаться, чем лишиться всего. Когда и как заключается? Подписывать ДС должны те же люди, которые заключали основной договор. Иначе оно может быть признано судом недействительным. ДС должно отвечать требованиям ГК и ГПК, оно составляется в двух экземплярах. Как составить? Содержание ДС:

    • дата и место подписания,
    • дата основного договора,
    • наименование или Ф.И.О. сторон, их уполномоченных лиц,
    • новая редакция изменяемых пунктов,
    • подписи сторон.

    Нотариальная форма не требуется, но может быть произведена по желанию сторон. Сопутствующая документация К ДС прилагается сопутствующая документация:

    • протокол разногласий сторон,
    • справки, иные документы, которые объясняют, почему возникла необходимость в заключении доп.

    Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры

    Для правильного составления дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры лучше использовать его образец. В этом случае придется затратить намного меньше времени на его составление. А также будет больше шансов, что он будет составлен согласно всем требованиям.


    Оглавление

    • Суть дополнительного соглашения
      • Причины
    • Пошаговая инструкция
      • Сроки действия
    • Документы
    • Виды соглашений
    • Отличия от основного договора

    Суть дополнительного соглашения Данный документ составляется не во всех случаях, а только тогда, когда появляется необходимость в дополнении, изменении каких-либо пунктов первичного договора. Данный документ является неотъемлемой частью договора, и с момента его подписания договор теряет свою самостоятельную юридическую силу без подписанного нового дополнения.

    Доп соглашение к договору купли продажи квартиры материнский капитал

    Несмотря на то, что этот список не особо отличается от стандартного комплекта бумаг, займитесь их подготовкой так же тщательно. К договору купли-продажи должны прилагаться следующие документы:

    • Паспорта сторон сделки,
    • Сертификат на материнский капитал,
    • Справка из Пенсионного Фонда об остатке средств,
    • Свидетельства о рождении детей,
    • Соглашение о распределение долей по материнскому капиталу, заверенное у нотариуса,
    • Договор ипотечного кредитования (если квартира в обременении),
    • Банковская справка о реквизитах сета продавца,
    • Выписка из лицевого счета банка,
    • Расписка о получении денежных средств,
    • Квитанция об уплате госпошлины.

    Все вышеперечисленные документы передаются в Росреестр для последующей регистрации сделки.

    Оформление дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры

    Так легко попасться на удочку мошенника. Двусмысленные формулировки, не прописанная грамотно процедура в ДС могут привести к потере квартиры, денег или длительной отсрочке в их получении. Гражданские процессы в нашей стране порой идут годами, требуют качественной юридической помощи, которая стоит недешево. Человеку, потерявшему деньги и жилье, выиграть в таком процессе очень трудно.


    Поэтому к заключению ДС надо подойти так же ответственно, как к самому договору: составить текст с юристом, подписывать ДС лучше через нотариуса или в риэлтерском агентстве, где вы заключали сам договор. Предварительно стоит проделать еще раз все действия, которые вы делали при подготовке к подписанию основного договора: побывать в паспортном столе, в управляющей компании, ЖКХ, в самой квартире, в ССП. Надо выяснить, что изменилось реально, почему на самом деле другая сторона требует ДС.
    Кроме того, сразу после перечисления продавцу всей необходимой суммы, вам придется снять в Регистрационной палате все обременения, наложенные на недвижимость еще до заключения договора. Если у вас вдруг возникла необходимость продать квартиру, приобретенную на средства материнского капитала, сделать это можно лишь при соблюдении следующих нюансов:

    • Условия проживания в новой квартире должны соответствовать предыдущей или быть лучше,
    • Дети должны получить равнозначные доли или получить денежную компенсацию,
    • Если квартира находится в ипотеке, следует получить согласие банка на продажу.

    Образец заполнения документа Как и для любой сделки с недвижимостью, при покупке квартиры за счет материнского капитала, нужно составить специальный договор — документ с довольно условной структурой и свободной формой. Составить его можно и без особых юридический знаний.


    • http://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/dopsoglashenie.html
    • http://exspertrieltor.ru/2018/06/01/dogovor-s-materinskim-kapitalom/
    • http://isp-nalog.ru/dop-soglashenie-k-dogovoru-kupli-prodazhi-kvartiry-materinskij-kapital/