Вопросы к Юристу

Годовой отчет управляющей компании перед собственниками

Согласно ч. 11 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

За какой период управляющая организация обязана предоставлять отчет о выполнении договора управления?

Управляющая организация обязана предоставлять собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). При этом условиями договора управления МКД может быть установлен иной отчетный период (ежеквартально, за полугодие, за весь период действия договора и т.п.).

Кто определяет порядок и форму предоставления управляющей организацией отчета о выполнении договора управления?

Порядок предоставления отчета управляющей организации о выполнении договора управления МКД и его форма не утверждены нормативными актами РФ. B связи с этим в условия договора управления МКД желательно включать условие о порядке предоставления управляющей организацией отчета о выполнении договора управления МКД

Форму отчета управляющей организации о выполнении договора управления МКД целесообразно утвердить на общем собрании собственников помещений в МКД в рамках утверждения условий договора управления МКД (в качестве приложения кдоговору).

Примерная форма отчета о выполнении договора управления МКД приведена в приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр.

Должна ли управляющая организация предоставлять собственникам в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления, если она раскрывает информацию о своей деятельности в установленном порядке?

Управляющая организация обязана раскрывать информацию о своей деятельности в соответствии с ч. 10 ст. 161 ЖК РФ в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731.

Однако, даже если управляющая организация в полном объеме раскрывает информацию о своей деятельности, обязанность предоставлять собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления МКД сохраняется. A у собственников появляется возможность сверить предоставленный им отчет УО с раскрытой информацией по своему дому.

Могутли быть изменены условия договора управления многоквартирным домом по предложению одного из собственников помещений в этом доме?

При выборе управляющей организации общим собранием в МКД с каждым собственником помещения в доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Утверждение и изменение условий договора управления МКД происходит только на общем собрании собственников и не может быть осуществлено по предложению одного из собственников помещений B МК Д Любой собственник вправе инициировать проведение OCC по вопросу изменения условий договора управления МКД.

Могут ли быть изменены условия договора управления по предложению председателя совета многоквартирного дома?

Совет МКД представляет собственникам помещений в МКД свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на общем собрании (п. 4 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ). Председатель совета МКД вправе вступить в предварительные переговоры с УО относительно условий указанного договора (п. 1 ч. 8 ст. 161.1 ЖКРФ).

Какие приложения необходимо включить в договор управления многоквартирным домом?

B приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр приведен примерный перечень приложений к договору управления. Из предлагаемого перечня выберите приложения, необходимые для вашего дома:

• реестр всех собственников помещений в МКД с указанием типа помещения (жилое или нежилое), площади помещений, количества проживающих граждан и количества комнат в жилых помещениях,

• состав общего имущества МКД и его техническое состояние,

• перечень технической документации и иных связанных с управлением МКД документов,

• характеристика МКД и границы эксплуатационной принадлежности,

• информация о представителях управляющей организации, уполномоченных на взаимодействие с собственниками помещений в МКД,

• информация о лицах, уполномоченных собственниками для взаимодействия с управляющей организацией,

• перечень работ, услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества в МКД, определение их стоимости и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения,

• форма платежного документа и порядок его предъявления для внесения платы по договору управления МКД,

• форма отчета управляющей организации,

• форма акта установления факта непредоставления коммунальной услуги или предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества,

• форма акта выполненных работ и (или) оказанных услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Примерная форма платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг утверждена приказом Минстроя России от 29.12.2014 № 924/ пр. Форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме утверждена приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр.

B каком случае договор управления

многоквартирным домом считается пролонгированным?

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ). Порядок направления другой стороне заявления о прекращении договора управления и сроки его направления в кодексе не определены. Поэтому порядок изменения и расторжения договора управления МКД целесообразно прописать в заключаемом договоре управления с учетом положений ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ.

^JX Обратите внимание: количество пролонгаций договора управления законодательством не ограничено. Фиксированные условия в договоре управления пролонгируются в неизменном виде. B случае если в пролонгированный договор управления МКД внесены изменения, такие условия должны быть утверждены решением общего собрания собственников вдоме.

Каков порядок расторжения договора управления многоквартирным домом?

Изменение и расторжение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

• при существенном нарушении договора другой стороной,

• в иных случаях, предусмотренных законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон,

которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

B каких случаях собственники помещений в многоквартирном доме вправе досрочно расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Собственники помещений в МКД могут расторгнуть договор управления в одностороннем порядке в случае, если управляющая организация не выполняет его условия (ч.

Собственники помещений в МКД в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытою конкурса (ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ), если до истечения срока действия такого договора общим собранием принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Какие действия должны предпринять собственники помещений в многоквартирном доме для расторжения договора с управляющей организацией?

Вопросы заключения и расторжения договора управления с УО решаются на общем собрании собственников в МКД.

ф Обратите внимание: решение о расторжении договора управления МКД в случае, если управляющая организация не выпол- няетусловиядоговора управления МКД, целесообразно принимать одновременно с решением о выборе новой управляющей организации (либо иного способа управления МКД).

После проведения общего собрания в МКД по вопросу расторжения договора управления или смене способа управления МКД уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней должно направить в:

• организацию, ранее управлявшую домом,

• орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, вновь выбранной собственниками для управления МКД, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об уполномоченном собственников, указанном в решении собрания.

ф Обратите внимание: если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны отдоговора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата(п. 1 ст. 165.1 ГКРФ).

Вправе ли управляющая организация отказаться от исполнения договора управления?

B силу ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно ст. 310 ГК РФ в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Так как собственники помещений в МКД не ведут предпринимательской деятельности по управлению МКД, отказ управляющей организации от исполнения договора управления законодательством не предусмотрен.

Как определить дату расторжения договора управления в случае аннулирования лицензии управляющей организации на управление многоквартирным домом?

Дата прекращения договора управления МКД определяется днем, предшествующим дню начала управления МКД новой управляющей организацией, выбранной общим собранием собственников помещений в МКД (или определенной по результатам открытого конкурса).

Если способ управления МКД был изменен, дата прекращения договора управления МКД определяется днем, предшествующим дню начала реализации нового способа управления МКД (п. 24 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).

Обязана ли прежняя управляющая организация при выборе новой управляющей организации или изменении способа управления многоквартирным домом передавать техническую и иную документацию?

Порядок передачи технической документации на МКД и иных документов, связанных с управлением этим домом, установлен постановлением Правительства РФ «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

Согласно п. 19 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом организация, ранее управлявшая МКД и получившая соответствующее уведомление, передает организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом, либо в случае непосредственного управления МКД — одному из собственников следующую документацию:

• техническую документацию на МКД,

• иные документы, связанные с управлением МКД,

• сведения о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих общее имущество в МКД на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в МКД), включая актуальные списки в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований о защите персональных данных.

B свою очередь, оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД входят в состав иных документов, связанных с управлением МКД (п. 26 Правил содержания общего имущества в МКД). Соответственно такие документы, если общим собранием было принято ранее решение об их хранении в УО, также подлежат передаче при смене УО или способа управления МКД.

^yx Обратите внимание: перечень документов, включаемых в состав технической и иной документации на многоквартирный дом, установлен в п. 24, 26 Правил содержания общего имущества в МКД.

B какой срок управляющая организация обязана передать документацию на многоквартирный дом в случае расторжения договора управления или смены способа управления таким домом?

Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной УО, ТСЖ, кооперативу или одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе непосредственного способа управления МКД (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Реализация выбранного собственниками помещений способа управления не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов (см. письмо Минрегиона России от 20.12.2006 № 14313-PM/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом»),

^5 Обратите внимание: в ст. 7.23.2 КоАП РФ предусмотрена ответственность за отказ от передачи технической документации и иных связанных с управлением таким МКД документов УО, ТСЖ, кооперативу или одному из собственников помещений в МКД, либо уклонение от передачи таких документов указанным лицам, либо нарушение предусмотренных федеральными законами и нормативными правовыми актами порядка и сроков передачи указанныхдокументов.

Совершение правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ, влечет наложение административного штрафа:

• на должностных лиц — от 30 до 40 тыс. руб.,

• на юридических лиц — от 150 до 200 тыс. руб.

Повторное совершение указанного правонарушения должностным лицом влечет дисквалификацию на срок от одного года до трех лет (ч. 2 ст. 7.23.2 КоАП РФ).

Общая информация об управлении МКД

На основании ч. 2 ст. 161 ЖК РФ (далее – Кодекс), владельцы квартир в МКД вправе на общедомовом собрании решить – как именно будет управляться МКД:

  • собственными силами,
  • путем создания ТСЖ,
  • или силами УК.

Последний способ – наиболее популярный и наименее затратный. УК освобождает собственников от множества хлопот – не нужно самостоятельно заключать договоры с поставщиками коммунальных ресурсов, искать подрядчиков на выполнение работ по текущему ремонту, вести бухгалтерскую и налоговую отчетность (при ТСЖ).

Однако у этого способа управления есть и свои минусы. В частности, УК взимает плату за свои услуги, однако оказывать может их некачественно или не в полном объеме.

С целью контроля за расходованием средств, уплаченных собственниками в счет платы за текущий ремонт и содержание жилья, УК ежегодно знакомит жильцов с проделанной работой путем формирования отчета.

Законодательное регулирование

На основании ч. 10 ст. 161 Кодекса, УК обязаны осуществлять раскрытие информации касательно:

  1. основных показателей хозяйственно-экономической деятельности,
  2. перечня оказываемых услуг,
  3. стоимости и сроков выполнения услуг (работ).

Стандарт раскрытия информации законодательно закреплен в Постановлении Правительства № 731 от 23 сентября 2010 года “Об утверждении…”. Контроль за соблюдением нормативных положений данного Постановления осуществляется ведомствами жилищного надзора в порядке, представленным в Приказе Минстроя № 882/пр от 22 декабря 2014 года “Об утверждении…”.

Кроме этого, раскрытие информации во всех регионах нашей страны с 1 июля 2017 года осуществляется еще и посредством ГИС ЖКХ (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе УК будут обязаны размещать информацию в ГИС ЖКХ с 1 июля 2019 года на основании 263-ФЗ от 21 июля 2014 года “О внесении…”).

Обязана ли УК предоставлять собственникам отчет о проделанной работе

Да, в соответствии с ч. 11 ст. 162 Кодекса, УК каждый год обязаны отчитываться перед владельцами квартир – на что были потрачены их деньги

При этом в ч. 11 указанной статьи содержится диспозитивная норма относительно сроков предоставления отчетности – по общему правилу, отчет предоставляется в течение первых 3-х месяцев текущего года за предыдущий год. Например, до 31 марта 2018 года нужно было предоставить отчет за 2017 год.

Однако в договоре управления МКД может быть предусмотрено условие об иных сроках предоставления (например, не позднее 2-го квартала текущего года за предыдущий).

Помимо направления отчета на бумажном носителе, УК также должна разместить электронный образ документа в системе ГИС ЖКХ.

Права собственников относительно утверждения или использования формы отчета

Использовать данную примерную форму или нет, решают собственники на общем собрании, когда определяются, какие условия включить в договор, заключаемый с УК.

Владельцы квартир имеют полное право утвердить в качестве приложения к договору с УК свою форму отчета, обязав УК использовать именно ее. Разработку формы можно поручить совету МКД, действующему в порядке, утвержденным ст. 161.1. Кодекса.

Помимо условия о форме отчета, на основании п. 14 Примерных условий договора управления…, утвержденных Приказом, собственники могут предусмотреть в договоре:

  • ответственность УК за непредоставление или несвоевременное предоставление отчетности,
  • порядок представления владельцами квартир своих возражений относительно расходования средств.

Примерная форма отчета

Примерная форма отчета, содержащаяся в Приказе, представляет собой перечень сведений, которые должен содержать отчет в обязательном порядке.

Вот что УК обязательно должна указать в документе:

  1. соответствует или нет перечень проделанных за предыдущий год работ плановым показателям, указанным в договоре,
  2. соответствуют ли проведенные работы требованиям жилищных и технических регламентов,
  3. даты фактического выполнения работ и их список,
  4. нарушения, допущенные УК в течение отчетного периода,
  5. виды коммунальных услуг, предоставленных УК в течение отчетного периода,
  6. произведенные УК расчеты с ресурсоснабжающими организациями, оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами и региональным оператором фонда капитального ремонта,
  7. случаи нарушения периодичности предоставления коммунальных услуг – с указанием, какие нарушения были допущены по вине УК, а какие – по вине владельцев квартир,
  8. данные о выявленных случаях нарушений собственниками правил содержания общедомового имущества (например, преднамеренная порча окон, нанесение надписей в подъезде и др.),
  9. количество поступивших за прошлый год обращений от собственников – с указанием, какие меры были приняты по результатам их рассмотрения,
  10. количество использованных средств на проведение текущего ремонта из резервного фонда УК,
  11. общая сумма денежных средств, полученных УК от собственников в счет платы за текущий ремонт и содержание,
  12. результаты сверки расчетов за оказанные услуги,
  13. взыскания и штрафы, наложенные на УК со стороны органов государственного жилищного надзора.

Экономия УК

31 декабря 2017 года на официальном портале правовой информации был размещен текст ФЗ № 485 от 31 декабря 2017 года “О внесении…”.

Данный ФЗ вступил в законную силу по истечении 10 суток с момента официального опубликования и дополнил ст. 162 Кодекса новой ч. 12.

Ч. 12 ст. 162 Кодекса регламентировала такое понятие, как экономия УК. Под этим понимается положительная разница между суммой, полученной от всех собственников МКД в счет платы за ремонт и содержание, и фактически понесенными расходами за отчетный период.

Финансовый отчет за прошедший год должен содержать сумму экономии или указание на отсутствие такой суммы. Нюансы:

  • сэкономленные УК средства остаются в ее распоряжении по общему правилу,
  • если же экономия была достигнута в результате ненадлежащего (или не в полном объеме) выполнения работ, собственники вправе ходатайствовать о зачете суммы экономии в счет предстоящих платежей,
  • договором между собственниками и УК может быть предусмотрен иной порядок расходования средств, полученных в результате экономии.

Ответственность УК за непредоставление отчета

УК может быть привлечена не только к ответственности, предусмотренной договором, но и по ч. 1 ст. 7.23.3. КоАП.

Состав правонарушения образуется при нарушении УК правил ведения деятельности по управлению МКД, а равно – любых положений ст. 161 – ст. 165 Кодекса.

Санкции достаточно серьезные:

  • для должностных лиц – штраф от 50 до 100 тыс. рублей или дисквалификация до 36 месяцев,
  • для юридических лиц – штраф от 150 до 250 тыс. рублей.

Что делать, если данные в отчете расходятся с фактическими

Если УК указывает в отчете одни сведения, а по факту выполняет гораздо меньше работ, собственники приобретают право на односторонний отказ от договора и принятие решения о выборе иной УК (или об изменении способа управления МКД) (ч. 8.2. ст. 162 Кодекса).

В течение 3 суток после даты прекращения договора УК обязана передать все технические документы, ключи от помещений, входящих в состав общедомового имущества, электронные коды доступа к общедомовым приборам учета, иные технические средства и оборудование:

  • вновь избранной УК,
  • или собственнику, указанному в протоколе собрания о смене УК (в случае выбора непосредственного метода управления).

Итак, УК обязана ежегодно отчитываться перед владельцами квартир, если иное не установлено договором сторон. Собственники вправе утвердить на общедомовом собрании порядок, сроки и другие условия предоставления УК отчета, а также его форму.

Годовой отчет управляющей компании перед собственниками

Согласно Постановлению № 731 Правительства РФ от 27.09.2014 года о стандарте раскрытия информации для УК, по первому кварталу следующего года компания управления обязана в письменной форме произвести отчет для жильцов МКД по всем работам и оказанным услугам, которые были проведены за прошедшие 12 месяцев.

Кроме того, нужно будет предоставить список запланированных работ на год следующий. Для этого должен быть составлен отчет годового значения (годовой отчет управляющей компании).

Ранее данная отчетность производилась в произвольной форме повествовательного характера. Однако в результате ввода в действие Приказа Минстроя России № 882/ПР, все формы, согласно стандарту раскрытия информации, приобрели статус регламентированных и утвержденных.

Ежегодный отчет управляющей компании перед собственниками.

Как найти управляющую компанию дома по адресу, читайте тут.

Исходя из данного факта, не разрешается составление годового отчета по проведенным работам и оказанным услугам в произвольной форме. Сам по себе отчет УК за годовой период выглядит как совокупность данных, указанных согласно форме раскрытия информации.

Каким образом должен выглядеть отчет УК за год?

Отчет УК за годовой период полностью должен отображать достоверные сведения не только лишь по объемам предоставленных услуг, но и о том, что не удалось сделать.

Обязанность управляющих компаний представлять годовой отчет в адрес жильцов многоквартирных домов нашла свое отображение в нормах статьи 162 ЖК РФ, в тексте которой обозначены также сроки направления данного документа, а конкретнее – ежегодно в рамках первого квартала подытоживаются проведенные за годовой период работы, а также планирующиеся на год следующий.

В тексте годового отчета УК необходимо указывать результаты деятельности и прейскурант цен по услугам относительного каждого из многоквартирных домов, с учетом тарификации коммунальных услуг, стоимости текущего ремонта, технического обслуживания по дому, цен по благоустройству территории придомового значения, а также общественных помещений, оплату санитарного содержания дома, документ по доходам и расходам.

Кроме того, в рамках документа важно отобразить долги не только лишь в отношении жильцов по предоставленным коммунальным услугам, но и задолженность УК перед ресурсоснабжающей организацией.

Следующей значимой частью годового отчета УК по отношению к собственникам и нанимателям помещений многоквартирного здания выступает перспективный план по работам на следующий отчетный период.

Данный план затрагивает вопросы ресурсосбережения, улучшения уровня комфорта и качества жизни в рамках конкретного дома, улучшения внутреннего и внешнего вида дома.

Именно таким образом со стороны УК должны быть продемонстрированы реальные мероприятия, являющие собой эффективное управление домом.

В чей адрес должна быть составлена годовая отчетность УК?

Она направляется в адрес жильцов дома. Именно жильцам МКД придется пройти проверочные мероприятия по полноте раскрытия информации от ГЖИ в осенний период текущего года. Исходя из данного факта, жильцы непосредственно выступают в качестве заинтересованных лиц.

Кроме того, данная отчетность должна быть составлена и в интересах контролирующих государственных организаций. Также следует упомянуть, что владельцы помещений в МКД вправе потребовать от УК отчетности о годовых работах и предоставленных услугах, что нашло свое нормативно-правовое закрепление в пункте № 40 по правилам содержания общедомового имущества по нормам постановления Правительства России № 491 от 13 августа 2006 г.

Поэтому в пятидневный срок жильцы могут получить от УК полноценные отчеты по перечню, качественным и количественным показателям, а также срокам работ и услуг. Помимо этого, жильцы имеют право на проверку качества выполнения данных услуг и работ, а также на требование корректировки выявленных недостатков и дефектов.

Проще создавать годовую отчетность на основании имеющихся сведений, поскольку этот документ представляет собой систематизированную информацию из всех форм раскрытия информации.


  • http://sci-book.com/jilischnoe-pravo/kakoy-srok-upravlyayuschaya-organizatsiya-50601.html
  • http://prosadidom.ru/nedvizhimost/gkh/otchyot-upravlyayushhej-kompanii-pered-sobstvennikami/
  • http://o-nedvizhke.ru/zhkx/upravlenie-domom/upravlyayushhaya-kompaniya/otchet-upravlyayushhej-kompanii-pered-sobstvennikami.html