Вопросы к Юристу

Как правильно оформить ипотеку в гражданском браке?

Программы ипотечного кредитования рассчитаны на долгосрочное и стабильное погашение кредита. Чем выше зарплата заемщика, тем увереннее банки идут на сделку. Но случается, что доход человека не высок, а приобрести собственное жилье очень необходимо. При этом у потенциального заемщика есть близкие родственники или супруг, которые могут «вложить» свои доходы для поднятия статуса заемщика.

При этом возникает вопрос о делении в дальнейшем права собственности на недвижимость. Так, покупка квартиры двумя собственниками в ипотеку, реальна и предусматривается ипотечными программами кредитования. В зависимости от степени родства банки могут предложить оформить квартиру в общую совместную собственность или общую долевую.

Это главный критерий, отличающий ипотечный кредит с созаемщиком и сделку с поручителем. Поскольку предусматривается деление и частей оплаты общей стоимости кредита.

Поэтому прежде чем принимать решение о привлечении созаемщика стоит взвесить все «за» и «против» возможности купить квартиру на несколько собственников в ипотеку.

Несколько практических рекомендаций помогут определиться с выбором созаемщика из числа близких родственников или супруга:

  1. В ипотечном договоре должно быть указано распределение нагрузки по выплате кредита. Так, по общему правилу банки предлагают гасить ипотеку пополам. Но если в дальнейшем есть сомнения об обстоятельствах ведения совместного хозяйства, то созаемщик может выступить и в роли поручителя. Тогда в случае возникновения спора о праве собственности, будет проще доказать, что на момент подписания договора плательщиком кредита выступало одно лицо.
  2. Важно понимать, что в случае ссоры с родственником или при других негативных обстоятельствах, бремя оплаты будет лежать на одном заемщике. А прописанные в договоре условия об оформлении квартиры на двоих придется оспаривать в суде, тратя на это силы и время.
  3. Ипотечный договор должен содержать условие о распределении долей устраивающем основного заемщика.

Как лучше брать ипотеку: в браке или нет

Однозначного ответа на этот вопрос не существует не только потому, что у каждого банка существует собственная программа ипотечного кредитования, но и потому что совместная покупка предусматривает риски, не зависящие от воли конкретного лица – заемщика. Случается, что браки распадаются или умирает один из членов семьи. Но однозначно можно сказать, что банки скорее дадут кредит семейной паре, чем ипотеку девушке без семьи. Потому, что складывание капиталов дает дополнительную гарантию внесения обязательных платежей на протяжении длительного промежутка времени.

При этом остается открытым вопрос о делении недвижимости в дальнейшем при возможном расторжении брака или о получении налогового вычета, если брак не носит зафиксированного на законных основаниях характера.

Ипотека на двоих супругов в Сбербанке

Сбербанк очень лояльно относится к привлечению созаемщиков и допускает участие в погашении кредита до 6 членов семьи. Для семейных пар банк устанавливает правило об обязательном участии супруга в процессе заключения договора и определения сторон сделки. Но на основании Семейного кодекса РФ участвовать в ипотеке могут супруги, которые освобождены от этого в силу брачного договора, заключенного в письменной форме и зафиксированного в нотариальной форме.

Сбербанк рекомендует привлекать в качестве созаемщика члена семьи, который получает заработную плату или иной доход (например, расчетный счет ИП) в подразделении.

Но если созаемщик привлекается, но является, по сути, поручителем, то это обстоятельство следует отразить в заявке на выдачу ипотеки. Доходы созаемщика тогда во внимание банка не попадает, также исключается необходимость сбора дополнительного пакета документов.

Ипотека в гражданском браке: плюсы и минусы

Как уже было сказано выше, регистрировать брак или нет – личное дело совместно проживающих лиц и ведущих совместное хозяйство.

На этой основе можно выделить положительные моменты в оформлении кредита лицам, не состоящим в официальном браке:

  1. Условия заключения договора и предоставления пакета документов идентичны и для зарегистрированных в браке людей.
  2. Подать документы можно в любые кредитные организации.
  3. Условия оформления собственности при получении ипотеки на 2 лица, если они не расписаны, также производится в долевую собственность в соответствии с распределением расходов по кредиту.

К отрицательным моментам оформления ипотеки такими лицами относят:

  1. Отсутствие возможности подать документы на льготные программы ипотечного кредита.
  2. Отсутствие возможности получения субсидий на покупку квартиры, например, при рождении второго ребенка (эта программа распространяется на семейные пары).
  3. Лица, состоящие в гражданском браке, находятся в зоне риска по выплате ипотеки в полном объеме, поскольку при расставании зачастую оставшийся в одиночестве заемщик не в силу выплачивать ипотеку и банк может истребовать недвижимость в свою собственность.

В целом ипотеку лицам, не состоящим в браке, одобряют 95% банков, так как среди условий не предусмотрено наличие свидетельства о заключении брака.

Обезопасить себя при оформлении ипотеки без оформления брачных отношений, можно либо не привлекая в качестве созаемщика гражданского супруга, либо включая в договор дополнительных пунктов о возможности и случаях прекращения участия одного из гражданских супругов в программе кредитования.

Документы для совместного приобретения жилья в ипотеку

Конкретный перечень документов предусмотрен в каждом банке свой, но есть определенный и обязательный перечень документов:

  1. Копии документов, удостоверяющих личность (все страницы паспорта подаются в кредитную организацию в отксерокопированном виде).
  2. Оригиналы справки 2-НДФЛ обоих супругов или совместно проживающих лиц.
  3. Заверенные копии трудовых книжек.
  4. Документы на предполагаемый объект недвижимости.

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Можно ли взять ипотеку на двоих в гражданском браке? До недавнего времени банки напрочь отказывались предоставлять заем гражданам, которые официально не оформили отношения в ЗАГСе.

Но сейчас, в 2018 году, дело обстоит несколько по-другому- подавляющее большинство банков предоставляют незарегистрированным парам возможность оформления ипотечного кредита.

Благодаря этому в гражданском браке гораздо легче решить квартирный вопрос, так как помимо аренды жилья появляется возможность его приобретения.

Сегодня стоимость аренды жилья в некоторых регионах страны практически соизмерима с ежемесячными платежами по ипотеке.

Кроме того, совместно выплачивать платежи по ипотечному кредиту куда проще, чем одному.

К тому же банк охотнее предоставит кредит паре на более крупную сумму денег, поскольку в ипотеке берут во внимание доходы всех созаемщиков.

Итак, теперь банку абсолютно всё равно, какой именно паре выдать кредит – зарегистрированной в ЗАГСе или нет. Существенная разница существует только лишь для самих заёмщиков.

Рассмотрим плюсы оформления ипотеки в гражданском браке:

  • оформить кредит можно практически в любом банке,
  • условия кредитования абсолютно идентичны с условиями выдачи ипотеки для супружеских пар. Ни сроки кредитования, ни ставка для пар, которые живут в гражданском браке, никак не меняются,
  • в случае правильно оформленного договора каждый из «супругов» должен получить долю в квартире, которая соответствует вложенным средствам,
  • после полного погашения кредита супруги, состоящие в гражданском браке, могут получить квартиру в долевую собственность.
  • Недостатки оформления ипотеки:

    • в случае расторжения гражданского брака существует большой риск остаться без денег и квартиры,
    • такие пары не вправе воспользоваться льготными программами кредитования,
    • гражданские супруги не могут получить субсидию.


    Условия ипотечного кредитования

    Оформляя ипотеку в гражданском браке стоит учесть тот факт, что в Семейном кодексе не сказано абсолютно ничего про появление совместной собственности сожителей.

    При этом понятие совместной собственности применяется только к законным супругам. В результате этого применять норму о разделе совместно нажитого имущества будет невозможно по отношению к сожителям.

    Да, по закону, сожительство не порождает никаких юридических последствий. Однако следует принять во внимание тот факт, что ведение общего хозяйства, совместные расходы (на ипотеку в том числе), по своей сути, идентичны семейным отношениям.

    Единственный нюанс: все расходы гражданских супругов должны подтверждаться документально.

    К сожалению, во время совместной жизни женщина и мужчина редко письменно фиксируют денежные суммы, которые вносят в оплату обязательств своего сожителя (квартплата, выплаты по договору ипотеки, приобретение автотранспорта и дорогостоящей техники).

    В случае, если в результате прекращения гражданских отношений достичь обоюдного согласия о добровольном разделении имущества не удается, необходимо обратиться с иском в суд о признании права на долевую собственность.

    При судебном рассмотрении подобного спора бывший сожитель должен доказать, что в период совместного проживания гражданских супругов между ними имелась договоренность о приобретении квартиры в общую долевую собственность.

    Документы, которые подтверждают точный размер вложения личных денег в покупку жилья, могут служить в качестве доказательств в судебном процессе.

    В противном случае квартира останется собственностью того супруга, на чье имя она оформлена.

    Итак, как взять ипотеку на двоих в гражданском браке?

    Для этого придется выполнить следующие условия оформления:

    • внести первоначальный взнос,
    • предоставить документы, подтверждающие платёжеспособность обоих заёмщиков,
    • предоставить другие документы по требованию банка.

    Несмотря на то, что различий в условиях кредитования для гражданских и официальных семей казалось бы нет, проблемы чаще всего возникают в тот момент, когда незарегистрированные супруги решили «разойтись».

    О любых изменениях семейного положения следует в обязательном порядке информировать банк. В противном случае банк имеет право потребовать погашения долга от любого созаемщика.

    Поэтому в случае заключения договора ипотечного кредитования отношения бывших супругов перестают быть сугубо их личным делом.

    Варианты оформления ипотеки в гражданском браке

    Как правильно оформить ипотеку в гражданском браке? Существует два варианта оформления:

    1. Ипотека на одного из супругов. В таком случае именно он будет полноправным собственником квартиры, второй супруг, в свою очередь, может быть поручителем. В случае их расставания поручителю будет крайне сложно доказать свое право на эту квартиру. Практичным выходом в таком случае будет оформление квартиры на одного из супругов, но выплаты разделить ровно пополам. Платить их лучше разными квитанциями, на которых указаны ФИО плательщика. Все чеки и квитанции необходимо сохранить. Благодаря этому получится доказать в суде, что квартиру покупали на двоих.
    2. Ипотека на двоих супругов. В случае, если они будут оба являться собственниками квартиры, супруги будут нести общую ответственность за сохранность недвижимости. Согласно договору ипотечного кредита, гражданские супруги будут оба иметь одинаковые права по отношению к этой квартире. В случае прекращения своих семейных отношений квартиру получится разделить в одинаковых долях.

    Таким образом, оформление ипотеки в гражданском браке обычно происходит по такой схеме: пара обращается в банк за кредитом, предварительно выбрав подходящий вариант кредитования, банк производит оценку одного или обоих кандидатов на возможность выплаты ссуды и принимает соответствующее решение.

    Преимущества оформления ипотечной квартиры в долевую собственность

    Долевая схема надежно защищает интересы обоих супругов. Ведь недвижимость, оформленная на одного из сожителей в гражданском браке, не имеет никакого отношения к другому сожителю.

    Несмотря на то, что доказать через суд свою причастность к покупке квартиры возможно, это очень затратный и долгий процесс.

    Если же квартиру взяли в ипотечный кредит в долевую собственность, то при «разводе» раздел имущества должен быть вполне справедливым и цивилизованным.

    В таком случае даже можно продать квартиру, находящуюся под залогом, а затем разделить деньги, исходя из суммы вложений каждого из супругов.

    При желании одного из супругов оставить за собой квартиру, он может второму выплатить компенсацию. В случае невыплаченного кредита банк может изменить график выплат для экс-супруга, остающегося в квартире.

    Именно поэтому эксперты советуют оформлять квартиру в долевую собственность обеих гражданских супругов и выступать в ипотечном кредите созаемщиками.

    Это разумно, поскольку один из бывших гражданских супругов может потерять как деньги, так и надежду на приобретение квартиры, если кредит оформили непродуманно.

    Итак, покупка квартиры по ипотечному кредиту – процесс довольно-таки непростой и длительный.

    Стоит ли брать ипотеку в гражданском браке? Если вы не уверены в своем гражданском супруге, то вряд ли нужно совершать совместно с ним настолько крупные покупки.

    Хотя стоит признать и тот факт, что даже официально зарегистрированные супруги никак не застрахованы от развода и последующего раздела ипотечной квартиры.

    Законодательные нюансы

    Исключать возможность возникновения серьезных разногласий в паре, которая проживает в гражданском браке, нельзя.

    Согласно статистике, распадается половина всех зарегистрированных браков, то что стоит говорить и про гражданский брак, там процент гораздо больше.

    Как себя обезопасить в случае развода? Будущее недвижимости, которую приобретают в гражданском браке по ипотеке, во многом зависит от того, как были зафиксированы права и обязанности обеих супругов.

    Именно поэтому необходимо подойти с ответственностью к заключению договора купли-продажи.

    Кроме того, во избежание любых непредвиденных ситуаций полезно сохранять все документы, на основании которых суд впоследствии сможет установить соответствующий размер вклада в покупку обеих супругов, к примеру, платежные поручения или приходные кассовые ордера.

    Ипотека для супругов

    Другое дело, что большинство граждан подразумевают под ипотекой именно заем.

    Особенности ипотечного кредитования:

    • Для того, чтобы получить кредит, необходимо все равно иметь собственный капитал для внесения первоначального взноса. В России он составляет 10-20% от стоимости жилья,
    • Любой жилищный кредит подразумевает наличие залогового имущества, которым может выступать как сама приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся,
    • По кредитному договору ипотеки возможно привлечение созаемщиков, официальный доход которых будет учтен при определении возможного размера займа. Официальный супруг или супруга автоматически при подписании договора становятся созаемщиками,
    • Залоговое имущество всегда подлежит обязательному страхованию. Операция предусмотрена действующим законодательством РФ и нацелена на то, чтобы защитить банки от возможного дефолта заемщика,
    • Кредит имеет долгосрочный характер. Срок кредитования в отечественных банках может достигать 30 лет.

    Исходя из таких специфических особенностей ипотечного кредитования, возникает вопрос о том, а какая же разница для банка: состоят ли люди в официальном браке или нет, ведь для кредитора главным условием является платежеспособность заемщика.

    С одной стороны здесь есть здравый смысл: муж с женой приобретают совестную квартиру в большинстве случаев не в первый год жизни, поэтому они рассчитывают на совместное будущее. Если же брать гражданские семьи, то если один из семьи уйдет, то на второго будет возложено бремя полного погашения долга. А это не всегда возможно. И банк вынужден будет конфисковать квартиру, что также не всегда возможно и не так просто.

    Но с другой стороны: если гражданская семья подойдет к решению вопроса грамотно и предусмотрит совместное погашение долга в равных частях, например, 50 на 50, то тогда и при разделе обязательств перед банком каждый будет осуществлять исключительно свой платеж.

    Спорные моменты в оформлении ипотеки

    Возникает вопрос: в чем же тогда сложность такой ипотеки?

    И законодательно – это правильно, ведь именно заемщик имеет доказательство того, что он платил по счетам, погашал долг и т.д. У второй половинки, если она не оказалась предусмотрительной, таких доказательств нет.

    Именно поэтому, если дело дойдет до суда, то придётся доказывать, что совместно приобретенная недвижимость была куплена за совместные средства, и кредит погашался общими усилиями.

    В таком случае суд может принять во внимание следующие доказательства:

    • Квитанции на оплату ипотечного долга. Можно разделить ежемесячный платеж на две равные части и каждый из гражданских супругов будет вносить свою часть,
    • Квитанции или выписки на перечисление средств в счет оплаты первоначального взноса по кредиту. В большинстве случаев первоначальный взнос оплачивается из совместно накопленных ресурсов, поэтому этот факт необходимо учесть,
    • Другие документы.

    Но даже при наличии таких документальных подтверждений отстоять свою часть квартиры в случае, если она не оформлена в собственность, трудно и почти невозможно.

    Как правильно оформить ипотеку

    Но как в таком случае оформить ипотеку людям, которые находятся в гражданском браке? Лучше всего оформить приобретаемую недвижимость в долевую собственность, а сам заем разделить на каждого члена семьи. На практике это может выглядеть следующим образом: семья покупает двухкомнатную квартиру, и под каждую комнату супруг или супруга берет кредит.

    Стандартная процедура оформления ипотеки состоит из таких этапов:

    1. Выбор потенциального жилья на рынке. Анализ стоимости жилья и выбор потенциально доступного объекта,
    2. Подача кредитной заявки в банк,
    3. Анализ собственных ресурсов – какая часть жилья может быть оплачена за счет собственных накоплений,
    4. Получение ответа от кредитного менеджера. Заключение предварительного договора с продавцом объекта,
    5. Сбор необходимого пакета документов. Оформление кредита,
    6. Осуществление сделки купли-продажи. Клиент вносит деньги на расчетный счет в банке, банк перечисляет на него же выданный заем и потом единым платежом оплачивает стоимость объекта,
    7. Оформление в собственность приобретенного жилья,
    8. Предоставление в банк документов на купленную недвижимость. Оформление договора ипотеки и договора страхования.

    Разница для гражданских супругов заключается только в том, что договор купли-продажи будет заключен с выделением доли каждого. Потом будет оформлен стандартный договор ипотеки на каждого супруга. Возможна ситуация, когда будет оформлен единый договор, где один член семьи выступит заемщиком, а второй – созаемщиком.

    Плюсы и минусы ипотеки в гражданском браке

    Правительство РФ активно реализует разнообразные жилищные программы, в том числе и в направлении ипотечного кредитования. В 2018 году внедрена программа «Молодая семья», есть программы с применением материнского капитала, разнообразные региональные программы компенсации части стоимости жилья или размера процентной ставки. Но все они требуют официального оформления отношений между супругами. Поэтому главный минус оформления ипотеки в гражданском браке – невозможность участия в большинстве правительственных льготных программах.

    Также разделенное на доли имущество впоследствии труднее всего реализовать на рынке недвижимости, поскольку мало кто захочет покупать комнату в квартире. А если такая возможность и появится, то стоимость продажи будет меньше стоимости самого кредита.

    Но с другой стороны, ипотека в гражданском браке – это возможность для двух молодых людей, каждый из которых получает средний уровень дохода, разделить свои обязательства по кредиту, тем самым увеличив свои шансы на получение ипотеки. Ведь получить такой заем не просто, необходимо соответствовать множеству требований банка, в том числе и в вопросе платежеспособности. А так появляется возможность приобрести собственное недвижимое имущество уже на стадии совместного проживания.

    © 2018, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

    Особенности покупки жилья в ипотеку в гражданском браке

    При принятии решения о покупке жилья в ипотеку можно выбрать один из двух возможных вариантов:

    • Оформление кредита на одного из гражданских супругов. Банк, определяя его платежеспособность и оценивая как заемщика, принимает во внимание доходы. При этом он несет обязательства и владеет приобретенным имуществом один. В этом случае он может обезопасить себя от посягательств со стороны второй половинки при разводе.
    • Ипотека взята на двоих людей. Гражданские супруги являются созаемщиками и несут равные обязательства по ипотеке, имеют одинаковые права. Объект может быть оформлен как в общую собственность, так и в долевую. В случае расставания остаток кредита делится либо поровну, либо в долях, указанных в договоре, при этом права определяются аналогичным способом.

    Некоторые пары оформляют кредит на двоих, а право собственности на недвижимость – на кого-то одного. В этом случае недвижимость придется делить через суд и доказывать, что тот гражданин, который не владеет им, имеет право на его часть.

    Как делить ипотечную квартиру, приобретенную до брака, при разводе?

    В статье 36 Семейного кодекса РФ сказано, что недвижимость, купленная в кредит одним из супругов до брака, является его собственностью, если в суде не доказано обратное. Второй супруг вправе обратиться в судебную инстанцию для выделения доли в квартире, если у него есть документальные доказательства:

    • участия в погашении ипотеки (им выплачивалась какая-либо часть),
    • проведения капитального ремонта или реконструкции помещения за счет собственных средств,
    • иные финансовые или трудовые вложения, увеличивающие стоимость недвижимости.

    Доля собственности, выделяемая второму супругу, соразмерна произведенным им затратам на модернизацию. При заключении брака можно подать заявление в банк для оформления супруга поручителем или созаемщиком по кредиту. В этом случае при разводе разделу подлежит лишь часть собственности, оплаченная совместно. При расторжении брака существуют следующие варианты раздела ипотечного жилья:

    • Признание кредита личным долгом человека, изначально его оформившим. Средства, внесенные ранее вторым супругом, выплачиваются в судебном порядке или по соглашению.
    • Разделение недвижимости на доли, обязательство по заемным средствам переоформляется на супругов по отдельности.
    • После совместного погашения кредита каждый получает свою часть.
    • Если доходы заемщика после развода уменьшатся, банк может требовать досрочного погашения.

    Если супруги — созаемщики

    В кредитный договор вносятся изменения при согласии кредитора (переоформление на одного из супругов или составляются два документа). При проведении этой процедуры банк взимает комиссию в размере 0.5% – 1% от суммы задолженности.

    Если договор составлен на двоих (супруги – созаемщики), разделение кредита с согласия банка возможно одним из двух способов:

    • Внесение изменений в ипотечный договор с заменой солидарной (общей) ответственности по кредиту на долевую (раздельную) каждого из них по выплате своей части долга.
    • Переоформление ипотечного договора на одного из супругов при письменном отказе второго. При этом на него возлагается полная ответственность по обязательству, второй от этого освобождается, лишаясь права собственности на квартиру. Согласие банка на внесение изменений в договоре происходит при наличии условия платежеспособности супругов.

    Ипотека полностью или частично погашена в период брака

    Есть два варианта развития событий. Первый – приобретение недвижимости до оформления брачных отношений. Тогда жилье принадлежит супругу, на которого оформлена ипотека. Второй фактор – оплата по кредиту из средств семейного бюджета. В этом случае затронуты имущественные интересы второго супруга и он вправе рассчитывать на возврат части средств. Вариант с возмещением компенсации за потраченные деньги супруга в период брака влечет за собой увеличение финансовой нагрузки на заемщика, зато недвижимость полностью перейдет в его распоряжение.

    Если привлекались средства из материнского капитала, при разделе имущества учитываются интересы других членов семьи, то есть раздел квартиры производится с выделением обязательных долей на детей. Если ипотека полностью или частично погашена в период брака, она делится в пропорциональном соотношении к произведенным затратам. Остаток долга разбивается равными долями или оформляется на одного. При этом право собственности на недвижимость остается за тем, кто пожелал взять на себя долг.

    Раздел квартиры, купленной по военной ипотеке

    Если жилье приобретено в рамках государственной ипотечной программы, второй супруг претендовать на имущество не имеет права, потому что первоначальный внос и ежемесячные платежи вносило государство. Личные средства в этом случае не привлекались и совместной собственности нет.

    Есть исключение из этого правила. В случае, когда военнослужащий покидает военную службу раньше, чем выплачена ипотека, погашать кредит ему придется самостоятельно. Для этого будут использованы средства из семейного бюджета. При разводе второй супруг имеет полное право требовать возврат уплаченных средств.

    Раздел ипотечного жилья в новостройке при незавершенном строительстве

    Если в это время собственник вступил в брак, построенная квартира признается совместно нажитым имуществом. Если строительство закончилось после развода, теоретически супруг имеет право на собственность без раздела имущества. Если кредит получен на квартиру в строящемся доме и недвижимость не оформлена юридически, при разводе учитываются следующие моменты:

    • Получение права собственности будет оформлено при сдаче объекта в эксплуатацию.
    • Если произошло заключение брака до вступления во владение квартирой, она считается совместно нажитой собственностью.
    • Независимо от того, кто вносит первоначальный внос и платежи по кредиту, второй супруг при разделе получит половину недвижимости. Если развод состоялся до момента сдачи квартиры, бывший супруг вправе подать иск в суд на возмещение половины платежей, внесенных в период совместного проживания.

    Способы погашения ипотеки после расторжения брака

    После расторжения брака погасить ипотеку можно одним из двух способов при наличии согласия банка:

    • Внесение изменений в кредитный договор для раздела остатка задолженности на двоих бывших супругов равными долями.
    • Оформление остатка долга на одного из бывших супругов.

    Банк проверяет платежеспособность бывших супругов и переоформляет договор на ипотечное кредитование.


    • http://ipoteka.finance/oformlenie/ipoteka-na-dvuh-i-bolee-chelovek.html
    • http://semeinoe-pravo.net/ipoteka-v-grazhdanskom-brake/
    • http://vseofinansah.ru/mortgage/ipoteka-v-grazhdanskom-brake
    • http://sempravorf.ru/razvod/ipoteka-v-grazhdanskom-brake.html