Вопросы к Юристу

Прогноз цен на землю в 2019 году

Кадастровая и рыночная

Кадастровая стоимость участка земли используется для расчета земельного налога, считается, что она была равна рыночной стоимости на момент проведения оценки. В действительности рыночная стоимость "живет собственной жизнью" и подвержена постоянным изменениям. Так, за 2018 год в Подмосковье она снизилась в среднем на 2,5%, а отдельных районах до 7%.

Средняя рыночная стоимость земли по районам Московской области, 2019

Данные в таблице приведены в ознакомительных целях. Они рассчитаны на основе стоимости вставлявшихся на продажу земельных участков с застройкой (садовые домики, дачи, коттеджи. ) и без подряда. По материалам риэлторских агентств. Информация на конец 2018, начало 2019 года.

Для справки:
1 сотка - это 100 квадратных метров площади. К примеру, это может быть участок, размеры которого по длине и ширине равны 10 метрам. Земельный участок в 8 соток может иметь размеры 20 на 40 метров или представлять собой квадрат со сторонами чуть большими, чем 28 метров. 50 соток это уже почти футбольное поле: 50 х 100 метров. 100 соток составляют 1 гектар.

MoneyInformer в социальных сетях

Текущие тренды

Цены на сельскохозяйственные земли с 2015 г. выросли на 30% в Центральной России и на 35% – на юге, подсчитали специалисты аналитического центра «Совэкон» (см. инфографику). В среднем по стране 1 га сельхозугодий в прошлом году подорожал на четверть до 34 900 руб. (примерно $445 по курсу ЦБ на 19 января 2017 г.), согласно «Совэкону», хотя еще в 2015 г. рост не превышал 2%. Управляющий партнер BEFL Владислав Новоселов разделяет оценки коллег, но своих расчетов эксперт не представил.

Основной фактор подорожания сельхозземель, по словам директора «Совэкона» Андрея Сизова, девальвация рубля. «Цены на сельхозпродукцию в существенной мере завязаны на валюту», – пояснил он. За 2015 г., по данным Банка России, рубль подешевел к доллару на 29,6%. Кроме того, аграрная отрасль в отличие от других перспективна с точки зрения роста – она стала бенефициаром не только девальвации рубля, но и продовольственного эмбарго, добавляет Новоселов. По данным Минэкономразвития, ВВП в январе – ноябре 2015 г. снизился на 3,8%, тогда как сельхозпроизводство за этот же период выросло на 2,9% (данных за весь год еще нет). Также, по словам Новоселова, агрокомпании активно обменивают, покупают и продают сельхозземли для повышения эффективности бизнеса, что тоже разогревает рынок.

Как изменятся цены на землю в 2019?

В следующем году грядут серьезные перемены, которые напрямую связаны с принципами расчета налога на землю. Местными властями будет продолжено повышение размера налога и сумма платежа будет определена с учетом кадастровой оценки участка.

Постепенный переход на новый принцип расчета начался в 2015-2016 году. До этого использовалась балансовая цена участка, в несколько раз отличавшаяся от кадастровой оценки. Кадастровая оценка способствует увеличению поступлений в местные бюджеты. Это стало актуальным после начавшегося экономического кризиса. Новый принцип расчет предусмотрен на 5 лет. На снижение суммы платежа будет влиять поправочный показатель, который применяется к окончательной сумме налога. Каждый год данный показатель изменяется, пока не достигнет единицы в 2020 году. Самое главное нововведение при расчете налога на землю в 2018 году — это повышение платежа на 20%.

Влияние внешних факторов

Для того чтобы узнать сумму налога на землю в следующем году, необходимо посмотреть стоимость определенного участка на сайте Росреестра и умножить ее на ставку налога с коэффициентом. Факторы, которые влияют на стоимость земельного участка — это инфраструктура, расположение и транспортная развязка. Цена на участки с разной удаленностью от населенных пунктов почти не имеет отличий. А это получается некорректная оценка. Если собственник считает, что кадастровая цена завышена, то он может обратиться в суд для того, чтобы ее пересмотрели. Данная процедура очень эффективна.

Прогноз на 2019 год

Сумма арендных платежей и налога на пользование земли напрямую зависит от кадастровой стоимости участка. В 2018 году кадастровая стоимость будет изменена. Но не стоит забывать о том, что местные власти могут проводить переоценку и чаще, чем один раз в пятилетку. Основными причинами для этого являются:

  • изменение категории пользования земли,
  • изменения текущих рыночных коэффициентов,
  • изменение площади объекта по причине раздела, объединения и так далее,
  • введение в пользование завершенного объекта строительства,
  • межевание.

Последние новости

Сколько стоит земля в Москве во многом зависит от административного округа, в котором она расположена. Например, в Центральном административном округе у земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки, кадастровая стоимость примерно втрое выше средней по российской столице. А в Зеленоградском административном округе — почти в четыре раза ниже.

Что пишут СМИ?

Для того чтобы представлять, сколько стоит 1 сотка земли под застройку на первичном рынке в крупном российском городе в абсолютных цифрах, можно посмотреть на продажи земли в Санкт-Петербурге в 2014 г. Которые, кстати, заметно сократились по сравнению с предыдущими годами. Например, участок размером 3 га на Полюстровском проспекте был приобретен на торгах за один миллиард рублей (примерно 3,3 млн. руб. за сотку или 33 тыс. руб. за квадратный метр). Как видно, цена, соизмеримая со стоимостью одного квадратного метра жилья. При этом один метр земли может служить базисом примерно для такого числа метров жилья, сколько этажей будет в доме. Неудивительно, что в мегаполисах дома буквально рвутся вверх. Тем более что в некоторых европейских и азиатских столицах стоимость квадратного метра земли также измеряется в тысячах. Но уже не рублей, а долларов и евро.

От чего зависит цена 1 га земли

Размер нормативной стоимости земельного участка и порядок его определения регулируется законом РФ «О плате за землю», а также Постановлением Правительства РФ № 1204 от 03.11.1994 г. «О порядке определения нормативной цены земли». При этом конечная цена будет зависеть от двух видов стоимости: рыночной и кадастровой.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость рассчитывается независимыми экспертами по приглашению продавца или покупателя.

Существует несколько основных факторов, которые будут учитываться при расчете стоимости:

  • зависимость стоимости от спроса и предложения на рынке,
  • соотношение стоимости с ценами аналогичных объектов,
  • стоимость возведенных на участке сооружений и наличие коммуникаций (или их отсутствие),
  • ценность участка с точки зрения его прибыльности при условии эффективного использования,
  • местонахождение участка,
  • целевое назначение участка.

Рыночная стоимость рассчитывается раз в год, если не определялся кадастровый показатель. Итоговая рыночная стоимость участка закрепляется договором купли-продажи между продавцом и покупателем.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость земельных участков, в отличие от рыночной, определяется государством.
Она производится не более, чем раз в три года, и не менее одного раза в пять лет, что зависит от целевого назначения участка и его функционального использования. Процедура регулируется Постановлением Правительства РФ «Правила проведения государственной кадастровой оценки земель».

Определение стоимости земли по кадастру применяется в следующих случаях:

  • при заключении сделки об отчуждении участка в государственном или муниципальном владении,
  • при расчёте платы по договору аренды,
  • при определении суммы земельного налога,
  • при оформлении документации на участок.

Рыночная и кадастровая стоимости почти никогда не совпадают. В России до 2017 года рыночная стоимость земли была выше кадастровой. Однако, после налоговой реформы в 2016 г., когда налог на землю стал рассчитываться по кадастровой стоимости, последняя стала часто превышать рыночную.

Оценивание по кадастру в первую очередь зависит от назначения и предполагаемого использования земли:

  • городские, дачные, сельские, садоводческие и огороднические территории оцениваются, исходя из анализа рыночных цен. Также может происходить дополнительное наценки по другим параметрам участка (например, за нахождение объектов на участке),
  • сельскохозяйственные угодья, которые расположены за пределами населенных пунктов и не относятся к лесному фонду, оцениваются по капитализации дохода от ренты.
  • другие участки, которые лежат вне городов и сел, оцениваются по капитализации расчетного дохода либо с учетом затрат на поддержание ценности земли.

После произведенной оценки и после подачи документов из территориальных организаций, ответственных за кадастр недвижимого имущества, стоимость земельного участка утверждается исполнительной властью субъектов РФ.

По районам

Стоимость земли в различных районах Московской области неодинакова. Среди факторов ценообразования на рынке земельных участков Московской области выделяют следующие:

  • Направление от МКАД. Участки на южном или юго-западном направлении дороже, чем на восточном. Наибольшей востребованностью пользуются участки Ярославского, Калужского и Киевского шоссе.
  • Удаленность от МКАД. С удалением от МКАД цены на землю будут снижаться.
  • Ценность участка. Участки с развитой инфраструктурой будут дороже.
  • Количество действительных предложений. Чем меньше предложений на рынке, тем стоимость отдельного предложения выше.

Цена 1 га земли в Москве в первую очередь зависит от ее принадлежности к административному округу. Так, кадастровая стоимость участков под строительство домов многоэтажной жилой застройки в Центральном административном округе Москвы выше примерно в три раза по сравнению с другими округами. В Зеленоградском округе стоимость аналогичных участков будет на четыре порядка ниже.

Участков Подмосковья

Согласно данным аналитики «Мира квартир», к началу 2018-го средняя стоимость земельного участка по области составляет 142,9 тысячи рублей за сотку (0,01 га) и 2,28 миллиона рублей за надел.

Самые дорогие земельные участки находятся в Красногорском районе: средний показатель за сотку — 393 894 рублей. Здесь проходят одни из самых дорогих и популярных российских шоссе – Ильинское, Новорижское, Волоколамское.

Вторым по дороговизне стоит Одинцовский район, средняя цена за сотку здесь — 382 248 рублей, не учитывая элитные объекты. По территории Одинцовского района проходит Рублево-Успенское шоссе – самое дорогое в России, а также Минская и Можайская магистрали.

Мытищинский район, который располагает обширной территорией лесов и пятью водохранилищами, предлагает сотку в среднем за 319 283 рублей.

Самые дешевые участки выставлены на юго-востоке дальнего Подмосковья. Например, в Озерском районе сотка земельного участка в среднем продается за 55 428 рублей.

Дешевые участки также выставлены в Шатурском, Луховицком, Павлово-Посадском и Серебряно-Прудском районах. Цена за сотку здесь укладывается в пределы 70,5-74,3 тысячи рублей.

При покупке надела

В целом цены на земельные наделы в России будут отличаться в зависимости от региона страны. Самые дорогие варианты по-прежнему встречаются в курортных районах и в крупных городах, наименее дешевые — в отдаленных частях страны, где инфраструктура несильно развита, а почва не является благоприятной.

Самая дорогая сотка – 1 611 000 рублей представлена в Ялте Большой (Крым), Санкт-Петербург стоит на втором месте, а Москва на четвертом после Сочи.

В Подмосковье, согласно данным аналитики «Мира квартир», в начале 2018-го года появилась тенденция на снижение спроса и цены на земельные участки практически во всех регионах. С конца 2017 года в среднем по Московской области сотка стала дешевле на 1,2%, а предложение в целом — на 1,4%.

В предпочтениях у покупателей по-прежнему остаются готовые загородные дома, но с падением платежеспособности населения этот формат становится менее востребованным. Стоимость сотки (0,01 гектара) наиболее сильно снизилась в Шатурском (на 4,5 %), Волоколамском (на 3,5 %), Чеховском (на 3,3 %), Серебряно-Прудском (на 3,2 %) и Луховицком (на 2,8 %) районах.

При аренде надела

Согласно постановлению Правительства от 2009 г., которое было принято для регламентации принципов установления стоимости земель, переданных в пользование физическим и юридическим лицам, основополагающим фактором при ценообразовании является кадастровая стоимость земли.

При отсутствии оценки по кадастру ориентируются на рыночную цену. На ставку стоимости будет влиять также срок аренды, итоги торгов на местном уровне и величина земельного налога.

На арендную плату также влияет целевое назначение земли, ее ценность и месторасположение. Так, при аренде земли под ИЖС ставка лежит в пределе 0.001-2% от кадастровой стоимости. Участки сельхозназначения и под огородничество дешевле.

Нужно учитывать, что цены будут также различаться в разных регионах и даже внутри одного региона. Так, в Отрадненском районе Краснодарского края аренда участка сельхозназначения в 1 га стоит 750 руб., в Калининском районе — 2000 руб., средняя цена в Подмосковье — 3000 руб.

Участка сельхозназначения

В последнее время в России заметна тенденция на подорожание земельных участков сельхозназначения.

Цена сотки лежит в диапазоне от одной до ста тысяч рублей.

Эта величина вариативна и напрямую зависит от многих факторов: изменений в законодательных актах, в Земельном кодексе, от налоговой ставки. В перспективе цена 1 га земли сельхозназначения может продолжить расти.

Участка под строительство

Цена земли под строительство зависит от развитости инфраструктуры и готовности к эксплуатации. Земля с налаженными коммуникациями и осуществленным межеванием будет стоить дороже и продаваться значительно быстрее.

Цены на землю внутри одного сектора будут варьироваться в зависимости от месторасположения участка. Так, земельные участки под застройку объектами торгового назначения в 2-3 раза дороже на первой линии федеральных трасс по сравнению с аналогичными предложениями земель, удаленных от главных магистралей.

Последние используются в первую очередь для строительства складских помещений, что снижает ценность земельного участка.

Участка под дачу

Внутри сектора земель под жилое строительство дачные участки значительно дешевле участков других категорий, в частности, под ИЖС. Это позволяет при покупке сэкономить денежные средства в среднем на 50 %.

Покупатель остается в выигрыше и при дальнейшей эксплуатации земли, так как ставка налога на участок под дачное строительство составляет 0,3% от кадастровой стоимости, а на участок под ИЖС — 1,5 %.

В заключение можно сказать, что стоимость 1 га земли будет зависеть от многих факторов и в первую очередь от площади, целевого назначения, ценности и месторасположения земли. В условиях российских реалий кадастровая стоимость участка зачастую будет выше рыночной, при этом ставка налога в любом случае будет рассчитываться от кадастровой стоимости участка.

Стоимость земли в Подмосковье

Региональное размещение как критерий постепенно отступает на второй план.

Запомните! Граждане, желающие приобрести участок земли, руководствуются следующими принципами:

  • классовая принадлежность земли,
  • транспортная доступность. Оценивается возможность добраться как личным, так и общественным транспортом,
  • удаленность от Московской КАД.

Каждый критерий требует детального рассмотрения. Определяя ценовое различие земли, сначала смотрят на принадлежность ее к одному из классов. Доходы столичных жителей разнятся, и лишь небольшая доля людей располагают финансовыми возможностями для приобретения элитного участка.

Что влияет на стоимость недвижимости?

Одними из основных характеристик являются:

  • расстояние от столицы,
  • наличие на земле электричества, газа, водопровода или возможности их подключения,
  • развитость инфраструктурных объектов и их удаление от участка: школы, детские сады, поликлиники, общественный транспорт, магазины и пр.,
  • окружение участка. Нахождение рядом водных объектов, чистого леса, открывающийся красивый вид с возвышенности делают недвижимость значительно дороже. Стоит ли переплачивать за такие бонусы, каждый решает самостоятельно.

Внимание!Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.Узнайте подробности здесь.

Дальше проведем сравнительный анализ стоимости участков под индивидуальное жилищное строительство и СНТ в Подмосковье. Данные собраны в таблицы по степени удаленности от МКАД. Срез цен взят по состоянию на начало 2017 года.

Как отказаться от земельного участка, чтобы не платить налог, читайте тут.

Ценовые показатели земельного рынка от 1 до 30 км от МКАД

Территории, расположенные в радиусе тридцати километров от Московской КАД:

  • проанализировав данные из таблицы, находящейся ниже, можно выделить явных лидеров по дороговизне «соток»: Домодедовское, Сколковское, Ильинское и Рублево-Успенское. Район Ильинки, наоборот, выделяется среди остальных наибольшим размахом ценового диапазона. Такое положение вещей объясняется неравномерным обеспечением инфраструктурными объектами, разной степенью загрязнения окружающей среды и неоднородным рельефом,
  • более доступные варианты по сравнению с перечисленными выше находятся на Минском и Ново-Рижском направлениях. Еще дешевле земли по Щелковскому, Можайскому и Ярославскому шоссе,
  • дешевизной отличаются варианты, расположенные вдоль Варшавского направления. Объяснение этому простое – в районе наибольшее загрязнение окружающей среды, о чем знают практически все жители столицы. Многочасовые пробки в утренние и вечерние часы на Калужском и Горьковском шоссе, а также непримечательные виды окрестностей сделали свое дело – цены на земли находятся на минимальном уровне, поскольку желающих приобрести здесь недвижимость немного.

Таблица №1. Ценовые показатели земельного рынка на территории Подмосковья (диапазон расстояния от 1 до 30 км от МКАД):


  • http://www.moneyinformer.ru/realty/podmoskove/cena-zemli.html
  • http://2019god.me/tsenyi/prognoz-tsen-na-zemlyu-v-2019-godu.html
  • http://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/rynochnaya-stoimost-1-sotki-zemli.html
  • http://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/zemlya/skolko-stoit-sotka-zemli-v-rajonax-podmoskovya.html