Вопросы к Юристу

Если оценочная стоимость квартиры выше стоимости продажи

Обычно банки предоставляют кредит в размере 70-80 процентов от стоимости, которая определена оценщиками. Так, если вы намереваетесь купить квартиру за 4 000 000 рублей, а оценщик называет стоимость равную 3 000 000 рублей, вы получаете кредит на сумму в пределах 2,4 млн рублей. В итоге, практически половину квартиры вам придется оплатить самостоятельно. Банкам выгодна заниженная оценка, которая позволяет уменьшить сумму выдаваемого кредита и дает им дополнительную гарантию: в случае невыплаты заемщиком долга по кредиту квартиру проще продать по более низкой стоимости. Если в такой ситуации сумма кредита, предложенная банком, вас не устраивает, вы можете оценить квартиру у другого оценщика. Но тут возникает иная проблема. Приведу пример из собственной практики. Заемщик обратился в суд в связи с тем, что банк, по его мнению, занизил стоимость квартиры практически на 40%.

Почему оценщики завышают цену квартир при ипотечных сделках?

Определение цены для реализации отталкивается от оценочной стоимости. Кто может выполнять оценку Оценку может выполнять физическое лицо, которое является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Заниматься такой деятельностью можно как в порядке частной практики, так и на основании трудового договора с юридическим лицом, который соответствует требованиям ФЗ № 135-ФЗ от 29.11.1998г.

Оценка квартиры для ипотеки

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются. Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости.
Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, и где ее можно провести

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

  • Запрос в реестровый орган. Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.
  • Запрос на сайте Росреестра. Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.
  • Запрос на специализированных онлайн-сервисах.

Как правильно оценить стоимость квартиры?

Следовательно, любое заинтересованное лицо имеет полное право заказать оценку у любого оценщика. При этом стоит иметь в виду, что опасения банков отчасти обоснованны, так как своих оценщиков они подвергают тщательной проверке. Поэтому прежде чем заключить договор на проведение оценки, убедитесь в надежности выбранной вами компании.

В одном из случаев в ходе судебного процесса выяснилось, что оценка была проведена с нарушением закона. Из-за чего суд признал недействительной не только саму оценку, но и всю сделку по приобретению квартиры. — Как понять, что оценщик занизил стоимость квартиры и что делать в этом случае? — На любом рынке только один способ понять реальную стоимость товара. Если цена, названная экспертом, не совпадает с суммой, предложенной вам продавцом, это не означает, что оценка произведена неверно.

Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры?

Допускается составление отчета в электронном виде, при условии его подписания квалифицированной электронной подписью. Риски указания в купле-продаже неправдивой цены Самой распространенной ситуацией является указание в купле-продаже более низкой цены, чем реальная сумма расчета. Это выгодно, прежде всего, продавцу, который таким образом снижает базу для налогообложения или вовсе ее избегает.

Жилищный консультант

Такая сделка будет намного выгоднее. Рассчитываем только на себя Если определить рыночную стоимость нужно для продажи жилья, можно решить этот вопрос самостоятельно. Конечно, результаты получатся весьма приблизительными, зато не придётся тратить средства на оплату услуг специалистов. Для этого можно воспользоваться такой формулой: О =ЦМ*(К1 + К2)*П, где:

  • О – оценочная стоимость жилья,
  • ЦМ – средняя стоимость квадратного метра в регионе,
  • К – коэффициенты, влияющие на стоимость недвижимости,
  • П – общая площадь квартиры.

В качестве определяющего коэффициента учитываются следующие факторы:

  1. Удалённость квартиры для продажи от центра города.
    Любой населённый пункт можно разделить зонально: центр, окраина, спальные районы.

Оценить квартиру правильно – значит продать быстро и выгодно

  • привлечь профессионального оценщика или оценочную компанию, осуществляющую деятельность согласно 135-ФЗ,
  • определить продажную цену самостоятельно.

Естественно, первый способ является платным, ведь предполагает привлечение сторонней фирмы для оказания услуг. Профессиональная оценка может осуществляться только специалистом, являющимся членом одной из саморегулируемых оценочных организаций.

Как самому оценить стоимость квартиры?

Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.

  • Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и т.д.
  • Тип дома и год постройки. Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.
  • Ремонт.


Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и т.д. больше ценится, чем новые обои.

  • Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория – все это также может влиять на стоимость квартиры.
  • Этот перечень далеко не полный. Для отдельных покупателей ценными являются самые разные характеристики квартиры.

    Как самостоятельно оценить рыночную стоимость квартиру при продаже

    Безусловно, существует целый арсенал способов, посредством которых объективно определяется сумма сделки по отчуждению жилья. Если говорить о том, как оценивают стоимость квартиры риелторы или сотрудники компаний, которые занимаются определением стоимости объектов недвижимости на профессиональной основе, то следует подчеркнуть, что у каждого из них будет своя калькуляция. Важно помнить одно: цена жилых апартаментов зависит от целого ряда факторов, в том числе и от того, в каком настроении пребывают участники сделки в момент ее совершения.
    Определяем среднее арифметическое Вы вправе попытаться самостоятельно определить хотя бы приблизительную плату за свое жилье, даже если не имеете ни малейшего представления о том, как оценивают стоимость квартиры профи. Причем сделать это может каждый здравомыслящий человек. Вам нужно проштудировать базу объектов недвижимости, выставляемых на продажу.

    Особенности оценки квартиры для продажи

    Они могут уделять особое внимание хорошему виду из окна, состоянию подъездных путей, наличию спортзала в пешей доступности, учебных заведений т.д. Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:

    • Москва и область: +7-499-350-97-04
    • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
    • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб.
      149

    Большое влияние имеет срочность продажи. Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной. Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда.

    Определение рыночной стоимости жилья для оформления ипотеки

    Кроме этого, цена на долю будет зависеть от множества дополнительных факторов (помимо тех, которые учитываются при расчете стоимости отдельной квартиры):

    • количество сособственников,
    • число комнат в квартире, наличие или отсутствие изолированных комнат,
    • наличие или отсутствие прописанных жильцов и др.

    Теперь о самой распространенной ошибке. Многие считают, что расчет стоимости доли прост – нужно просто разделить цену полной квартиры на долю. К примеру, если цена за всю квартиру составляет 1 млн. рублей, то стоимость 1/3 будет 333 тыс. рублей. Однако такой способ расчета в корне неверен. Полученный результат будет показывать завышенную цену доли.

    Нужна ли оценка квартиры при продаже, сколько стоит и как проводится?

    Делается это по простой формуле:

    • Цена квартиры / Общая площадь.

    Однако среднеарифметическая цена за квадратный метр не учитывает другие, хоть и менее существенные, но все же влияющие на итоговую стоимость жилья факторы. Приведем примеры дополнительных факторов:

    • вид из окна,
    • площадь кухни (большая или маленькая),
    • наличие балкона или лоджии,
    • улучшенная или простая планировка,
    • наличие дорогого ремонта и др.

    Чтобы учесть дополнительные факторы при расчете итоговой цены, рекомендуется среднюю цену за квадратный метр умножать на специальный коэффициент. Коэффициент определяется самостоятельно на основе совокупности дополнительных факторов. К примеру, хороший вид из окон, наличие высоких потолков или улучшенная планировка дадут небольшое прибавление к цене примерно на 10-15 %.

    Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно. Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда. Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости.

    В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости. Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке, особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика. Это относится как к перспективе оформления права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к самому качеству строительства. Такие квартиры обычно продаются дороже тогда, когда дом полностью построен, облагорожена территория, большинство соседей закончили ремонтные работы и т.д.

    Каким образом производится оценка стоимости квартир и иной жилой недвижимости?

    Эксперты будут оценивать не только площадь нового жилья, но и многие другие факторы, которые отразятся на конечной цене. Важно расположение объекта и степень развития инфраструктуры. Также будет принята во внимание планировка и отделка жилья.

    При продаже При оценке квартиры для продажи эксперт обращает внимание на площадь жилья и его местоположение относительно центра города. Важно техническое состояние помещения. Учитывается то, была ли сделана перепланировка. Принимается во внимание близость к объектам инфраструктуры.

    Оценка стоимости квартиры для продажи

    Покупная цена жилого помещения может оказаться выше, например, в случае если квартира находится в собственности продавца менее трех лет, и он должен будет заплатить налог с дохода от ее продажи. Если же имеются основания полагать, что в отчете допущены ошибки, и рыночная стоимость жилья определена не правильно, следует обратиться в саморегулируемую организацию оценщиков, к которой относится тот или иной оценщик, с требованием о проведении экспертизы отчета об оценке. — Но иногда, например, при разводе супругов, недвижимость не продается, а оценка нужна. Что можете посоветовать в этом случае? — Однозначно совет дать нельзя.


    Приведу пару примеров. Оценка жилого помещения была проведена на дату подачи иска.


    • http://finans-konsalt.ru/stoimost-otsenki-kvartiry-ne-sovpadaet-s-realnoj/
    • http://departamentsud.ru/esli-otsenochnaya-stoimost-kvartiry-vyshe-stoimosti-prodazhi/
    • http://yuridicheskaya-praktika.ru/stoimost-otsenki-kvartiry-ne-sovpadaet-s-realnoj/