Вопросы к Юристу

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Долгом продавца является продажа изделия продовольственной или промышленной группы, которое должно соответствовать в момент передачи условиям, закрепленным в положениях ст. 469 ГК РФ.

Данные требования применяются, если в соглашении между клиентов и реализатором отсутствуют другие методы подтверждения соответствия продукции. При этом реализуемый магазином товар должен отвечать назначенным целям и быть пригодным к использованию в течение установленного производителем срока.

Если в соглашении предусматривается предоставление покупателю определенных гарантийных прав по товару на соответствие его качественными характеристикам, заявленным производителем или продавцом, то последние обязаны продать вещь, которая полностью согласуется с установками ст. 469 ГК РФ на протяжении временного интервала (гарантийного срока), зафиксированного в соглашении.

Гарантийные обязательства, касающиеся добротности продукции, относятся ко всем составляющим его узлам (запасные и комплектующие детали), если в соглашении между потребителем и реализатором не оговариваются иные условия.

Как определяется срок действия гарантии по ГК РФ?

В п.1 ст. 470 ГК РФ понятие «законная гарантия» рассматривается, как обязательство торговца (исполнителя) создать все условия для исключения появления в товаре (услугах) различных недостатков, дефектов, которые автоматически снижают функциональность и работоспособность предмета соглашении.

Смысл законной гарантии находится в соответствии предлагаемых количественных параметрах товаров, запросам по качеству в момент их продажи потребителю (или другой временной интервал, не зафиксированный в соглашении).

В пределах разумного отрезка времени они должны быть годными для применения (п.3 ст. 470 ГК РФ). Гарантия качества относится ко всем комплектующим элементам, если другие условия не предусматривает соответствующее соглашение (п.3 ст. 470 ГК РФ).

Договорная гарантия в соответствии с п.2 ст.470 ГК РФ представляет собой дополнительное ручательство, по которому реализатор продукции отвечает за ее соответствие условиям соглашения в части оговоренного временного периода (гарантийного срока).

П.1 ст.19 Федерального Закона «О защите прав потребителей» (дальше Закон) определяет, что законный гарантийный промежуток времени имеет силу на протяжении 6 месяцев, если в договоре не упоминается о гарантии. Реализатор вправе определять лишь дополнительный гарантийный период на продукцию.

При продаже изделия ненадлежащего качества, о дефектах которого продавец не предупредил покупателя, последний в рамках гарантийного срока, определенного Законом или оговоренного соглашением, имеет право предъявлять следующие претензии:

  • заменить некондиционную продукцию на качественную,
  • требовать пропорционального снижения стоимости,
  • требовать взятия в ремонт вещи для устранения недостатков,
  • проведения компенсационных выплат, связанных с самостоятельным ремонтом у третьих лиц (п.1 ст. 503 ГК РФ).

Реализация права покупателя на обмен изделия ненадлежащего качества предполагает различные ситуации, возникающие на основе анализа ст. 470, 503 ГК РФ и ст.19 Закона. В результате чего можно прийти к выводу, что по окончании законной гарантии продавец не освобождается от необходимости обмена предмета продажи, если продолжается срок действия договорной гарантии.

При этом на реализаторе лежит необходимость доказательства того, что дефекты возникли после продажи изделия клиенту по причине:

  • несоблюдения правил эксплуатации и хранения,
  • проведения ремонтных работ третьей стороной,
  • возникновения неожиданных ситуаций.

Иначе, согласно договорным пунктам, вся вина ложится на реализатора (презумпция виновности продавца). При отсутствии гарантийного срока на вещь (услугу) клиент вправе выбрать ответственную сторону (изготовителя или продавца) в зависимости от сложившейся ситуации.

Виновник обязан обменять изделие ненадлежащего качества в течение полугода со дня реализации данной вещи (ст. 19 Закона). Но теперь именно потребитель обязан представить веские доказательства того, что все обнаруженные дефекты возникли до получения им покупки (презумпция невиновности реализатора).

Если в гарантийных обязательствах предусмотрено, что ремонт некачественного изделия осуществляется магазином, то по умолчанию и у покупателя есть право замены данной покупки на протяжении 6 месяцев со дня передачи ему товара.

По окончании этого срока, все претензии по гарантии регулируются соглашением. Например, за торговцем остается право решать проблему ремонта возвращенного продукта. Тогда требование покупателя по обмену предмета, срок гарантии на который истек, будет неправомерным.

Окончание гарантийного периода лишает возможности покупателю предъявлять претензии к продавцу по бесплатному устранению дефектов, его обмена или расторжения соглашения купли-продажи.

Гарантийный срок, касающийся качественных параметров товара, (услуг) определяется государственными правилами, нормами отросли, определенными ТУ, или фиксируются в договоре заинтересованными сторонами.

Сроки удовлетворения требований потребителя

Статьей 18 Закона устанавливается право покупателя на разрыв составленного соглашения и требование возмещения всех расходов в полном объеме (ст. 15 ГК РФ), возникших в результате всех этих перипетий. Одной из составляющих таких потерь являются денежные средства, внесенные за товар.

Поэтому при предъявлении требования покупателем возврата данной суммы оно должно быть выполнено в период, определенный ст. 22 Закона, как компенсация расходов, явившихся следствием расторжения соглашения. Этот срок составляет 10 суток со дня обращения потребителя в магазин.

В пункте 3 статьи 503 ГК РФ говорится, что в связи с расторжением соглашения потребитель обязан вернуть приобретенное изделие ненадлежащего качества. Все транспортные расходы оплачивает торгующее предприятие.

В этом случае возврату подлежит не только сама вещь, но и ее комплектующие элементы, не считая упаковочного материала и других, выходящих из строя при вскрытии компонентов – ярлыков, бирок. Право продавца — проверить при возврате покупателем основного продукта, наличие всех комплектующих и запасных частей.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 503 ГК РФ в процессе возврата потребителю полной суммы, внесенной за товар, продавец не имеет права удерживать некоторую ее часть под видом амортизационных потерь, возникших вследствие эксплуатации предмета, утраты им товарного вида и других причин.

Продлевается ли гарантия после обмена товара?

О гарантийных обязательствах по договору читайте тут.

Право потребителя на осуществление процедуры обмена товара

Ст. 502 ГК РФ и ст. 25 Закона предоставляет покупателю право обмена продукции непродовольственной группы надлежащего качества на аналогичное изделие у реализатора, у которого была произведена покупка. Процедура обмена может быть осуществлена на протяжении 2 недель после подписания соглашения.

Наряду с этим ст. 25 Закона предусматривает введение ограничительных мер на продукцию, не подлежащую обмену, согласно Перечню, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 19 января 1998 года № 55 «Об утверждении Правил продажи отдельных видов товаров, перечня товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование покупателя о безвозмездном предоставлении ему на период ремонта или замены аналогичного товара, и перечня непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену на аналогичный товар других размеров, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации».

Список продукции, входящей в данный документ, является окончательно установленным, и торговый центр не имеет возможности его изменить – сократить, или расширить.

Соответственно положениям статьи 502 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 25 Закона «О защите прав потребителей» претензия клиента о замене или возврате изделия должна быть удовлетворена, если оно не эксплуатировалось, сохранены его потребительские характеристики, товарный вид, и покупатель представил доказательства о приобретении вещи именно в данном центре.

Основным свидетельством, подтверждающим факт сделки, является фискальный кассовый чек. При его отсутствии подтвердить покупку могут инструкция по эксплуатации изделия, штрих-код с упаковки. В крайнем случае, Закон разрешает воспользоваться свидетельскими показаниями.

Согласно п.5 ст.18 Закона претензия покупателя при возврате продукции с изъянами рассматривается изготовителем или производителем при наличии товарного чека, подтверждающего факт приобретения вещи в магазине, а по товару, имеющему определенный период гарантии, – техпаспорта или гарантийного талона.

Однако в случае утери фискального документа или иного свидетельства, удостоверяющего факт оплаты вещи в данном магазине, продавец не имеет права отказать клиенту в возможности обратиться к нему с претензией возврата или обмена товара несоответствующей кондиции. Согласно ст. 159 и 493 ГК РФ покупатель может привлечь к процедуре двух или больше свидетелей, которые могли присутствовать в момент покупки.

Кроме претензий по обмену или возврату товара, заявитель вправе требовать и возмещения расходов, связанных с нарушением условий соглашения, касающихся качества изделия. При несоответствии вещи требованиям Закона, она не может быть обменена, как продукт несоответствующего качества.

Закон и ГК РФ не рассматривают возможность выплат компенсации магазину по причине реализации данных прав покупателя. Пункт 1 статьи 502 ГК РФ и пункт 2 статьи 25 Закона гласят, что в случае отсутствия в торговом центре аналога для обмена предмета надлежащего качества, клиент может потребовать уплаченные деньги в полном объеме за приобретенный товар в магазине.

Какие есть обязательства у застройщика в отношении предоставления гарантии на дом?

Для начала следует выяснить, какими конкретно правовыми нормами следует руководствоваться в выяснении отношений с застройщиком.

К ним следует отнести:

  • Закон «О защите прав потребителей»,
  • Гражданский кодекс Российской Федерации.

Последний в своей статье 754 определяет конкретную ответственность строительной организации перед заказчиками.

А именно, качество выполненных работ, предусмотренное:

  • составленной проектно-сметной документацией,
  • нормами и правилами государственного законодательства.

Застройщик должен нести ответственность за следующее:

  • устранение недостатков возникших в результате недоброкачественного выполнения строительно-монтажных работ,
  • за ненадлежащую конструкцию отдельных элементов здания или сооружения. К ним относятся без исключения все: как несущие, так и не несущие элементы зданий, инженерные коммуникации, ремонт, фурнитура и так далее.
  • некачественный монтаж отдельных элементов, таких как оконные блоки, дверные блоки, а также их повреждение при проведении работ,
  • применение некачественных строительных материалов, смесей и тому подобных.

Сроки действия договора на гарантийное обслуживание здания

Минимальный промежуток времени, на который распространяется гарантия застройщика, равен одному году.

Одного общего гарантийного промежутка времени в отношении всех застройщиков законодательством не определено. Данный промежуток времени указывается в соответствующем договоре и зависит непосредственно от политики застройщика. Причем здесь не учитывается, какое именно это здание, многоэтажный дом или небольшой коттедж. Гарантийный срок начинает действовать с момента ввода в эксплуатацию здания или сооружения.

Гарантийный промежуток времени менее 1 года законодательством не допускается, ни при каких обстоятельствах.

Однако статья 756 Гражданского Кодекса России имеет такое понятие, как срок обнаружения недостатков и определен он пятью годами с момента официальной сдачи дома в эксплуатацию. Это говорит о том, что в течение данного промежутка времени фирма застройщик должна бесплатно устранить недостатки, например такие, как течь в крыше, либо неисправность вентканалов и так далее.

Гарантийные обязательства в строительстве по ГК РФ

О гарантийных обязательствах на товар читайте тут.

Может показаться, что гарантийный срок и срок обнаружения недостатков это одно и то же, но это не так.

Первое отличие заключается в том, что по истечении гарантии вы самостоятельно должны доказать, что застройщик виноват. Это говорит о том, что нужно будет проводить соответствующую экспертизу и оплачивать ее самостоятельно.

Вторым отличием будет сложность возмещения затрат и выплаты неустойки за нарушение сроков устранения недостатков.

Предъявить претензию и потребовать устранения недостатков следует в определенный срок:

  • в отношении строительно-монтажных и ремонтных работ — это 1 год,
  • в отношении возникших дефектов, по причине некачественно выполненных работ при строительстве — это 3 года,
  • если выявленные недостатки вы смогли исправить самостоятельно, то можно предъявить застройщику погашение понесенных затрат.

При подписании договора с застройщиком обязательно проверьте, есть ли в нем пункт о безвозмездном устранении недостатков. В случае его отсутствия исправлять все придется за свой счет.

Когда застройщик освобождается от ответственности?

Однако законодательство защищает не только потребителя, но и самого застройщика.

Итак, последний имеет полное право не устранять недостатки в случае если:

  • он докажет, что недостаток возник в результате износа здания, нормы которого определены в соответствующих документах,
  • будет доказано, что заказчик не правильно эксплуатировал здание, в результате чего возникли соответствующие проблемы,
  • если будет обнаружен самостоятельный факт ремонта с использованием некачественных материалов,
  • при неверно разработанной заказчиком инструкции по эксплуатации,
  • при неверно разработанной проектно-сметной документации третьими лицами.

Срок гарантии на ремонтные работы по закону

Зона ответственности застройщика строго определена – это недоделки капитального характера. Отказ застройщика в гарантии может быть обусловлен следующими обстоятельствами:

  • естественный износ и снижение эксплуатационных характеристик, связанное с истечением расчетного срока использования,
  • несоблюдение правил эксплуатации помещений общего пользования и имущества,
  • пренебрежение правилами установки и использования сантехники и бытовых приборов,
  • выход из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых без претензий по акту приема-передачи, или поврежденных жильцами при эксплуатации,
  • аварийные ситуации, связанные с нарушением работы отопления, канализации, газо- и водопровода, вентиляции, водостоков, спровоцированные жильцами.

Важно! После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания.

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Здесь необходимо подчеркнуть, что для применения данной нормы невозможность эксплуатирования объекта должна быть следствием недостатков только по вине подрядчика.При отсутствии в договоре строительного подряда указания на гарантийный срок требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, если они обнаружены в разумный срок, но в пределах пяти лет со дня передачи результата работы, и если иные сроки не установлены законом или обычаями делового оборота (статьи 724, 756 ГК РФ). В случае же, если гарантийный срок в договоре строительного подряда установлен, то, исходя из тех же требований ст. 724 и ст. 756 ГК РФ, подрядчик отвечает за недостатки результата работ, обнаруженные в рамках гарантийного срока.

Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок.

Важно! Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования МКД не может быть менее трех лет. В состав данного оборудования входят лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты. Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками.
Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.

Гарантия на монтажные и строительные работы по закону

Здесь необходимо подчеркнуть, что для применения данной нормы невозможность эксплуатирования объекта должна быть следствием недостатков только по вине подрядчика.При отсутствии в договоре строительного подряда указания на гарантийный срок требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, если они обнаружены в разумный срок, но в пределах пяти лет со дня передачи результата работы, и если иные сроки не установлены законом или обычаями делового оборота (статьи 724, 756 ГК РФ). В случае же, если гарантийный срок в договоре строительного подряда установлен, то, исходя из тех же требований ст. 724 и ст. 756 ГК РФ, подрядчик отвечает за недостатки результата работ, обнаруженные в рамках гарантийного срока.

К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК. Как правильно предъявить претензию застройщику после сдачи дома? Поскольку ответственность подрядчика после гарантийного срока может наступать только за надлежащее состояние несущих конструкций и узлов здания, все претензии по состоянию жилых помещений или общего имущества дома необходимо предъявить до истечения пятилетнего срока.

Этот период времени исчисляется с момента передачи объекта недвижимости владельцу.
Независимо от того, законом или договором установлен гарантийный срок на результат строительных работ, положения Гражданского кодекса РФ предусматривают в определенных случаях освобождение подрядчика от ответственности перед заказчиком-застройщиком за недостатки/дефекты, выявленные в пределах гарантийного срока. В пункте 2 ст. 755 ГК РФ указаны основания освобождения от ответственности, в частности если недостатки возникли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильной инструкции по его эксплуатации, разработанной самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Гарантийный срок на смр после ввода в эксплуатацию

При этом обязанность доказывания своей невиновности возложена на подрядчика, а доказательствами будут являться результаты экспертизы, проведенной организацией, имеющей соответствующую лицензию. Такой вывод подтверждается и имеющейся по данному вопросу судебной практикой, в частности постановлениями Президиума ВАС РФ от 16.01.2007 N 12354/06, ФАС Северо-Западного округа от 08.10.2007 по делу N А26-4518/2006-110, от 03.10.2002 N А56-11214/01. В отношениях с дольщиком предусмотрены такие же условия освобождения заказчика-застройщика от ответственности с обязанностью доказать отсутствие своей вины (п.


7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
При другом толковании право заказчика выявлять недостатки в течение пяти лет, гарантированное законом, не будет обеспечено сроком исковой давности, который составляет только год. Статья 725 ГК РФ закрепляет срок исковой давности, но не определяет начало его течения. Соответственно, это вопрос решается исходя из общих норм.Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Право заказчика нарушается недостатками работ. Значит, срок исковой давности по искам, связанным с ненадлежащим качеством работ, начинает течь со дня, когда заказчик обнаружил или должен был обнаружить недостатки. А срок на обнаружение недостатков ограничен статьей 724 ГК РФ.
При другом толковании право заказчика выявлять недостатки в течение пяти лет, гарантированное законом, не будет обеспечено сроком исковой давности, который составляет только год. Статья 725 ГК РФ закрепляет срок исковой давности, но не определяет начало его течения. Соответственно, это вопрос решается исходя из общих норм.Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Право заказчика нарушается недостатками работ. Значит, срок исковой давности по искам, связанным с ненадлежащим качеством работ, начинает течь со дня, когда заказчик обнаружил или должен был обнаружить недостатки.


  • http://uropora.ru/zashhita-prav-potrebitelej/garantijnye-obyazatelstva/garantijnyj-srok/garantijnyj-srok-v-grazhdanskom-kodekse-po-zakonu.html
  • http://uropora.ru/zashhita-prav-potrebitelej/garantijnye-obyazatelstva/chto-takoe-garantijnye-obyazatelstva/garantijnye-obyazatelstva-zastrojshhika-po-zakonu.html
  • http://vip-real-estate.ru/2018/05/04/garantijnyj-srok-na-smr-posle-vvoda-v-ekspluatatsiyu/