Вопросы к Юристу

Купля-продажа квартиры по переуступке в ипотеку

В настоящее время приобрести недвижимость в ипотеку — очень сложное занятие. Связано это напрямую с тем, что клиент должен помимо поиска жилья, одновременно заниматься подготовкой документов для кредита. В таких случаях, иногда некоторые лица прибегают к альтернативной версии приобретения жилья по правилам переуступки. Оглавление:

  • Определение процедуры
  • Возможные схемы
  • Оценка выгоды
  • Преимущества и недостатки
  • Как продать
  • Что необходимо знать

Определение процедуры Под переуступкой прав на ипотеку в обычных случаях понимается определенная система, при которой клиент, нуждающийся в жилье, покупает недвижимость, которая находится в ипотеке. Таким образом, при покупке такого жилья, помимо жилой площади на клиента возлагаются все обязанности по ипотечному кредитованию.

Что такое переуступка ипотеки, и как ее оформить в 2018 году

Первое, что нужно сделать покупателю, после того как они с продавцом договорились о цене, — это узнать сумму задолженности перед банком. 2) Следующим шагом нужно озвученную задолженность погасить. Это и есть самый рискованный элемент подобных сделок. Как обезопасить покупателя от риска закрыть за продавца ипотеку и в итоге не выйти на сделку и потерять свои средства.
Есть два выхода. Помощь нотариуса У нотариусов есть следующая форма договора: «Предварительный договор с обеспечением платежа». Это документально заверенная обязанность сторон заключить основной договор в срок и на условиях, указанных в предварительном договоре. После заключения подобного договора, покупатель обязуется выйти на сделку после погашения ипотеки.


Но эта сделка также рискованная для покупателя. И не каждый согласится, даже пусть на основании договора, гасить ипотеку за продавца.

Переуступка прав по договору долевого участия (дду)

В жизни случается разное, и порой из сделки на первичном рынке необходимо срочно выйти. При этом продать по переуступке можно даже квартиру, обремененную ипотекой. Другое дело, что процесс это крайне непростой. Сразу оговоримся: ни застройщики, ни банки не любят переуступки права собственности (официально – цессия).

Для застройщика такие объекты – конкуренты их собственным непроданным квартирам. Ну а банки вообще заинтересованы лишь в стабильном поступлении средств в счет выплаты ипотечного кредита. Досрочное погашение лишает их части прибыли. ПОСЛЕДСТВИЯ АЖИОТАЖНОГО СПРОСА 2014 ГОДА Однако нестабильная ситуация в экономике привела к тому, что многие покупатели перестали справляться с платежами по ипотеке либо хотят избавиться от квартир, поспешно купленных в конце 2014 года.

«Сейчас такого жилья достаточно много.

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке прав

  • 1 Что такое переуступка по ДДУ
    • 1.1 Через предварительный договор
    • 1.2 По ДДУ
  • 2 Порядок оформления
    • 2.1 Проверка
    • 2.2 Ипотека
  • 3 Договор переуступки
    • 3.1 Особенности
    • 3.2 Регистрация
  • 4 Плюсы и минусы
    • 4.1 Двойные продажи
    • 4.2 Без застройщика
    • 4.3 Налоги
    • 4.4 Без прав
  • 5 В заключении

Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и оформить сделку в Росреестре. Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру. Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях.

Переуступка прав на квартиру по договору ипотеки

Однако застройщики обычно стремятся вписать данное условие в договор. Были случаи, когда суд признавал сделку недействительной из-за несоблюдения данного условия договора. Согласование с банком Также при переуступке прав по ипотеке обязательно потребуется согласование с банком-заёмщиком, если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита.

Выбор банка Допустим, вы уже выбрали желаемый объект покупки и остановились на стадии выбора банка для оформления ипотеки. Обратить внимание следует на тех, кто аккредитован на объекте. Узнать список банков, которые представлены в доме, можно на сайте строительной компании.
Помните, что постоянных партнёров-банков у девелопера может быть много, но необязательно, что все они будут представлены на объекте. При обращении в подобный банк, оформление будет идти по их регламентам и правилам.

Квартира по переуступке в ипотеку

Также должно быть указано, в какой момент происходит оплатаЕсли вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом. Ознакомиться с примером заполнения договора можно у нас на сайте (скачать образец). Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения (скачать бланк) Особенности Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски.
Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве».

  • Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
  • Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
  • Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
  • Паспорта покупателя и продавца

Плюсы и минусы Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений.

После того, как дом будет достроен, собственником новой квартиры станет новый владелец. Покупателю, приобретающему квадратные метры по схеме переуступки прав, необходимо учитывать ряд особенностей. В первую очередь к этим особенностям относится необходимость заплатить застройщику, чтобы получить его согласие на проведение подобной сделки и документ, подтверждающий выплату стоимость квартиры.

Дольщик может уступить право на квартиру в период от момента регистрации договора долевого участия и до момента и закрытия акта приема-передачи объекта, но только при условии, что стоимость жилья будет полностью выплачена.Как оформляется покупка жилья по переуступке прав?Другая важная особенность — необходимость письменного согласия застройщика на продажу залоговой квартиры по схеме переуступки прав, которая, как правило, фиксируется в договоре ДДУ.

Как продать ипотечную квартиру по переуступке

Потому что, по факту, вы сами будете проводить аккредитацию объекта в банке. И для этого вам потребуется собрать массу учредительных документов Застройщика:

  • Свидетельство о государственной регистрации Застройщика и о постановке его на налоговый учет,
  • Правоустанавливающие документы на землю, на которой строится объект недвижимости (зарегистрированный договор аренды земельного участка, свидетельство о праве собственности, Кадастровый план земельного участка и т.п.),
  • Разрешение на строительство,
  • Проектная декларация,
  • Справка о степени готовности объекта,
  • Календарный график строительства объекта.

Документы для оформления ипотеки Вернемся к более простому и самому распространенному случаю: вы приобретаете квартиру в ипотеку по переуступке от физического лица в банке, который является партнером застройщика и кредитует объект.

Можно ли купить или продать ипотечное жилье по передаче прав?

Такая возможность существует, к тому же банки охотно идут навстречу клиенту, если в этом есть реальная необходимость. Однако, для того, чтобы сделка стала возможной, нужно соблюсти определенные условия:

  1. На квартиру, приобретенную в ипотеку, в Росреестре всегда накладывается обременение. Это значит, что продать, подарить или сделать иное отчуждение прав на недвижимость попросту невозможно. Однако, п.1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ регламентирует, что отчуждение прав на недвижимость допустимо и реализуемо — но только при условии, что заемщик получил письменное согласие банка. Соответственно, для проведения сделки получение согласия обязательно.
  2. Для получения письменного согласия банку придется предоставить веские доказательства необходимости передать квартиру по переуступке прав. Под «вескими доказательствами» понимаются, как правило, жизненные обстоятельства у заемщика, на которые он не мог повлиять и которые значительно меняют его финансовое положение: смерть супруга-созаемщика, рождение или усыновление ребенка, потеря трудоспособности или вакантной должности — и так далее.
  3. Договор цессии (уступки права требования) можно заключить только в том случае, если изначально заемщик приобретал первичное жилье, причем именно по договору долевого участия (ДДУ). Если был подписан акт о приеме-передаче, то есть права на недвижимость были реализованы, заключение договора цессии более невозможно.
  4. Как правило, во всех договорах долевого участия застройщиков прописывается пункт, согласно которому заемщику, не выплатившему всю свою задолженность, для проведения переуступки прав необходимо заручиться письменным согласием не только банка-кредитора, но и своего застройщика.

  • В случае, если договор долевого участия с застройщиком был составлен неправильно или на невыгодных условиях, по договору цессии покупатель имеет право подавать жалобу только продавцу недвижимости, но не застройщику (статья 390 Гражданского Кодекса РФ). Это значит, что в случае мошеннических действий со стороны застройщиков — такое бывает, если компания-застройщик была зарегистрирована совсем недавно — покупатель практически никак не сможет себя защитить.
  • Договор цессии заключается практически всегда во время завершающего или даже начинающего этапа строительства здания.

Рисков, как можно заметить, у данного вида сделок достаточно много, но их можно минимизировать. Для этого необходимо:

  • Внимательно читать договор долевого участия, который заключили между собой застройщик и продавец недвижимости. Необходимо помнить: по договору цессии все права и обязанности продавца переходят и к покупателю.
  • Чтобы минимизировать риски со стороны застройщика, необходимо еще перед подписанием каких-либо документов осведомиться о репутации компании, о количестве построенных зданий, об отзывах и так далее. Все это позволит сделать вывод, насколько высоки шансы, что здание будет построено в срок и как полагается.
  • Главный способ минимизировать риски со стороны недобросовестного продавца — самостоятельно получить выписку из ЕГРН. Ее может получить любой желающий за небольшую плату в размере 200 рублей. В выписке будет указано, имеется ли на квартире обременение, какой банк оформил закладную, ФИО настоящего владельца квартиры и так далее.

Даже одной такой выписки будет достаточно, чтобы практически полностью себя обезопасить, однако не будет также лишним привлечь профессиональных юристов или риэлторов. Тогда риски будут сведены к самому минимуму.

Процедура купли-продажи

  1. С момента, как заемщик оформил в банке договор об ипотеке и заключил с застройщиком договор долевого участия, возможна процедура уступки прав требования.
  2. Для этого необходимо найти подходящего покупателя. Как правило, очень многих отпугивает наложенное на квартиру обременение, а потому продавцу придется делать дисконт в размере 5-10% от рыночной стоимости недвижимости.
  3. Если покупатель найден, с ним необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. Юридической силы он не имеет, т.к. не может быть зарегистрирован в Росреестре, но он регламентирует характер и порядок проведения сделки.
  4. После этого продавцу необходимо обратиться в банк-кредитор, чтобы уведомить руководство о предстоящей сделке.

Требуемые документы от старого владельца

  • Оригинал внутреннего паспорта РФ. Если у недвижимости имеются и другие инвесторы, от них тоже потребуется паспорт.
  • Если продавец состоит в браке, понадобится документ, подтверждающий, что его супруг (супруга) согласен на переуступку права требования. Согласие супруга в обязательном порядке необходимо нотариально заверить. В противном случае, согласно ст. 34-й и 35-й Семейного кодекса РФ, заключенный договор переуступки может быть признан недействительным в суде — при условии, что одна из сторон сделки будет иметь к другой стороне претензии.
  • Оригинал основного договора с застройщиком — как правило, это договор долевого участия.
  • Письменное согласие банка на отчуждение прав на недвижимость.
  • Письменное согласие застройщика на осуществление сделки.
  • Документ, подтверждающий полную или частичную оплату требуемой за жилплощадь суммы. Оплата должна быть внесена со стороны первичного инвестора или его банка-кредитора, документ должен предоставить юридический отдел компании-застройщика.
  • Квитанции, платежные поручения и тому подобные документы, способные подтвердить оплату жилья со стороны заемщика. Если их нет у продавца, документы можно получить в компании-застройщике, предварительно аргументировав свою просьбу, или же в банке-кредиторе.

Документация от нового собственника

  • Оригинал внутреннего паспорта РФ.
  • Нотариально заверенное согласие супруга на приобретение недвижимости по переуступке прав требования.
  • Выписка с банковского счета, чек об аренде банковской ячейки или иной документ, удостоверяющий наличие средств для оплаты недвижимости.
  • Предварительный договор купли-продажи. Заверять его нотариально — необязательно, составляться и подписываться он должен между покупателем и продавцом.
  • Если покупатель желает продолжить выплачивать ипотеку за продавца (такая возможность существует), понадобится оформление договора об ипотеке и закладных документов.

Составление договора

Как только документы собраны, они направляются к нотариусу, чтобы заключение договора-соглашения по переуступке права на жильё стало возможным. Договор-соглашение состоит из следующих разделов:

  1. Информация о сторонах сделки — ФИО продавца и покупателя.
  2. Предмет договора. Здесь указывается номер договора долевого участия, адрес квартиры, ее общая и жилая площадь, а также размер передаваемой суммы денег от покупателя продавцу.
  3. Права и обязанности сторон. Указывается обязательство письменно уведомить Застройщика о замене лиц в обязательстве, обязательство передать покупателю все оригиналы документов, непосредственно связанных с договором долевого участия.
  4. Сроки и порядок расчета. Подробно регламентируется, какие именно денежные суммы, от какой стороны и кому они должны быть переданы, а также указание точных сроков.
  5. Порядок переоформления прав. Здесь должно быть прописано, в какие сроки и кто должен заняться переоформлением прав в Росреестре — снятием обременения, регистрацией договора переуступки и так далее.
  6. Прочие условия и приложения к договору.

В обязательном порядке в договоре о переуступке (цессии) должно быть указано, на каком основании владелец собственности обладает недвижимостью — договор долевого участия или на другом основании. Также в договоре должно быть указано, что акт о приеме-передаче подписан не был, а значит, сделка полностью легитимна и производится в соответствии с законодательством РФ.

Внутри документа также должен быть указан полный перечень документов, которые получит покупатель после регистрации договора:

  • Оригинал основного договора, а также всех дополнительных соглашений с застройщиком, если они были заключены.
  • Все документы и бумаги, фиксировавшие финансовые операции между застройщиком и заемщиком.
  • Переписка с застройщиком, непосредственно касающаяся покупателя (например, выяснение пунктов в договоре долевого участия, обсуждение условий расторжения и так далее).

Покупателю необходимо внимательно прочесть документ и поискать в нем упоминания о залогодержателе — если упоминаний нет (или есть, но они не связаны с финансовой стороной дела), это должно насторожить. Возможно, продавец желает продать недвижимость без ведома банка, а договором-соглашением пытается снять с себя будущую ответственность.

Более того, в договоре переуступки прав требования должны быть перечислены условия о переводе долга перед застройщиком на нового дольщика в полном соответствии с Гражданским кодексом РФ и ст. 11 № 214-ФЗ. В договоре должен содержаться пункт, в котором прописывается цена основного договора. Его нужно внимательно изучить. Дело в том, что по договору переуступки прав покупатель получает и права, и обязанности продавца. К ним относятся и долговые обязательства.

Нужно помнить, что при возникновении споров или судебных тяжб с застройщиком, за исходные данные будет взята именно сумма из основного договора долевого участия, т.е. «цена договора» — и она, как правило, значительно меньше реальной цены нынешней квартиры. Именно поэтому на пункт нужно обратить внимание и, по возможности, разницу между ценой договора и окончательной ценой недвижимости нужно сократить.

Регистрация в Росреестра

Как только нотариус составил и заверил договор-соглашение, его необходимо зарегистрировать в Росреестре согласно ст. 4 и ст. 17 № 214-ФЗ.

Для этого в регистрационную палату необходимо предоставить следующие документы (все документы должны быть представлены в оригинале и копии):

  1. Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
  2. Письменное согласие застройщика на уступку права требования, если долг выплачен не полностью, если полностью, потребуется справка о полной оплате задолженности.
  3. Письменное разрешение банка-кредитора (залогодержателя) на проведение операции.
  4. Нотариально заверенное согласие супруга на проведение операции.
  5. Окончательный договор, на основании которого возникло обязательство перед банком — договор об ипотеке.
  6. Нотариально заверенный договор-соглашение о переуступке прав.
  7. При условии, что одним из участников долевого строительства является несовершеннолетнее лицо, понадобится согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования.

После регистрации сделка завершается.

Расходы на оформление договора и другие процедуры

  • Оплата госпошлины — по состоянию на 2018 год с каждого участника сделки, являющегося физическим лицом, потребуется 1000 рублей.
  • Подготовка документов (выписка из ЕГРН и т.п.) потребует около 1000 рублей на различные выплаты за изготовление документов — в зависимости от количества требуемых документов.
  • Нотариальные услуги. Составление и заверение договора переуступки, а также составление согласия супруга на проведение сделки обойдутся в 5000—20 000 рублей в зависимости от региона, где происходит операция.
  • Оплата штрафов перед застройщиком. Наличие штрафов зависит от конкретных условий, прописанных в договоре долевого участия, и по этой невозможно обозначить точную статью расходов. Некоторые застройщики не накладывают никаких штрафных санкций, некоторые требуют 40 000 — 100 000 рублей в качестве комиссии за переуступку прав в досрочном (до полной выплаты долга) порядке.
  • Банк-залогодержатель (например, ВТБ-24) может взимать комиссии за выдачу справок и разрешений. Так, например, за выдачу разрешения на отчуждение прав заемщику придется заплатить 500 рублей.
  • Помощь профессиональных юристов или риэлторов составляет, как правило, около 0,5% от общей суммы сделки. Таким образом, выплата будет составлять от 4000 рублей до 20 000 рублей.

Плюсы и минусы

Плюсы:

  • Покупатель получает квартиру по цене, существенно более низкой по сравнению с обычными рыночными ценами.
  • Продавец имеет возможность в досрочном порядке избавиться от долговых обязательств, получив при этом финансовое возмещение своих убытков.

Минусы:

  • Покупатель значительно рискует, покупая такую квартиру. Во-первых, он принимает на себя все обязательства, в том числе долговые, а значит, в случае неправомерных действий со стороны застройщика или банка-кредитора доказать что-либо крайне сложно, потому что действия данных организаций происходят практически всегда в полном соответствии с заключенном договором между заемщиком и организацией.
  • Процедура достаточно непростая, если сравнивать ее с обычной куплей-продажей. Более того, расходы у данной процедуры значительно более внушительные.

Именно поэтому перед проведением сделки покупателю необходимо тщательно обдумать, стоит ли идти на этот шаг или есть иной способ приобрести недвижимость — а продавцу нужно взвесить, не лучше ли все-таки выплатить долг, ведь вынужденный дисконт в 10-15% от стоимости жилья ни одному продавцу не будет приятен.

Однако, если обе стороны пришли к выводу, что данная сделка — наиболее приемлемый вариант, нужно лишь запастись терпением и вооружиться внимательностью. Тогда успешное завершение процедуры практически гарантировано.


  • http://yuridicheskaya-praktika.ru/hochu-prodavat-ddu-po-pereustupke-no-srok-platezha-ipoteki-podoshel/
  • http://isp-nalog.ru/hochu-prodavat-ddu-po-pereustupke-no-srok-platezha-ipoteki-podoshel/
  • http://urexpert.online/nedvizhimost/ipoteka/kuplya-prodazha-nedvizh/kp-kvartiry/po-pereustupke-prav-s-uchastiem-ip.html