Вопросы к Юристу

Что может дольщик и должен делать застройщик по ДДУ?

Основные права и обязанности застройщика установлены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ч.1 ст.2).

Права и обязанности застройщика при долевом строительстве

Основной обязанностью застройщика является осуществление строительства (собственными силами или с привлечением подрядчиков) многоквартирного дома в предусмотренный договором долевого участия (ДДУ) срок и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передача квартир в построенном объекте участникам долевого строительства.

Дополнительные обязательства застройщика перед участниками, чьи денежные средства он привлекает для реализации своих проектов, заключаются в следующем:

  • оформить все необходимые документы,
  • соблюдать сроки возведения многоквартирного жилья,
  • соблюдать качество работы,
  • размещать публично и предоставлять гражданам информацию о финансовых расходах, о долгах и доходах организации и пр.,
  • добросовестно расходовать денежные средства дольщиков в рамках строительства,
  • своевременно передать жилье участникам.

Данный перечень не является исчерпывающим.

Права организации, привлекающей средства граждан для участия в долевом строительстве, заключаются в следующем:

  • заключение соглашений с подрядчиками, как на отдельные работы, так и на возведение жилья полностью,
  • расторжение договоров с теми участниками долевого строительства, которые нарушают условия сделки,
  • выдвижение требований к дольщикам об оплате неустойки за просрочку платежей,
  • обращение в судебные инстанции за защитой своих прав.

Помимо этого, застройщик имеет и иные права, установленные договором долевого строительства и законодательством. Ограничение законных прав и свобод недопустимо.

Права и обязанности дольщика

Закон об участии в долевом строительстве, прежде всего, защищает права и интересы граждан, участвующих в таком строительстве.

Самым важным является право на расторжение договора с застройщиком в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется дольщику только в определенных случаях:

  • если жилье не было передано в установленный срок (нарушение сроков составляет более 2-х месяцев),
  • если организация не исполняет обязанности, предусмотренные договором долевого участия,
  • если возведение многоквартирного дома приостановлено,
  • если работы по строительству выполнены некачественно,
  • если площадь квартиры и иные параметры существенно отличаются от установленных норм в договоре.

Неисполнение или нарушение застройщиком требований законодательства и условий ДДУ позволяет дольщику требовать от застройщика:

  • устранения недостатков работ,
  • выплаты неустойки,
  • уменьшения стоимости квартиры,
  • возмещения расходов на устранение недостатков.

Помимо этого, граждане вправе знакомиться с документаций (разрешениями, заключениями, проектной декларацией, финансовыми результатами и т.п.), а также требовать ее представления на любом этапе строительства.

Способы привлечения застройщиком денежных средств на строительство многоквартирного дома

Закон разрешает привлекать денежные средства дольщиков для строительства многоквартирного жилья тремя способами:

  • на основании ДДУ между сторонами об участии в долевом строительстве,
  • посредством выпуска эмитентом жилищных сертификатов,
  • жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Также, застройщику необходимо обеспечить свои обязательства по застройке либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности.

Привлекать средства участников на строительство с нарушением законодательства запрещено. В противном случае такие действия должностных лиц и организаций влекут наложение штрафа, а сделки могут быть признаны недействительными.

Гражданин «В» (истец) обратился с исковым заявлением в суд к Организации «Н» (ответчику) с требованием расторгнуть договор долевого участия в строящемся многоквартирном доме, взыскать с ответчика денежные средства, перечисленные в уплату за квартиру, а также взыскать с ответчика убытки. Истец обосновал свои требования тем, что в декабре 2014 года гражданин «В» заключил с Организацией «Н» договор, в то время как данная организация не имела соответствующих на то разрешительных документов.

Суд, проверяя материалы дела, установил, что Организация «Н» не являясь застройщиком, и в нарушении требований законодательства осуществляла мероприятия по привлечению денежных средств дольщиков путем заключения договоров, не имея какого-либо обеспечения (банковского поручительства или страховки).

Разрешая спор, суд удовлетворяет требования истца — гражданина «В» о расторжении договора на основании ст. 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и взыскании денежных средств полностью в соответствии со ст. 167 ГК РФ.

Особенности договора долевого строительства

По договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилья дольщик приобретает не квартиру, а только право на ее получение, которое возникнет после того, как застройщик закончит строительство многоквартирного дома и введет его в эксплуатацию.

Объект принимается по акту приема-передачи. После чего, участнику долевого строительства необходимо оформить право собственности на данное помещение. Законодательство предусматривает регистрацию прав собственности на квартиры в возведенном объекте сразу на имя дольщика. Основанием для этого служат документы, подтверждающие окончание строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию) и передаточный акт.

Специалисты Росреестра проверяют документы на соответствие требованиям нормам законодательства, вносят необходимые сведения в Единый государственный реестр прав, и производят записи на правоустанавливающих документах. После всех процедур собственнику выдаются оригиналы документов и при необходимости выписка из ЕГРП.

Проблемы долевого строительства

Идеальных случаев долевого участия в строительстве многоквартирного жилья практически не существует. Проблемы могут появиться в любой момент осуществления застройки. К основным, из наиболее распространенных неприятностей, относятся:

  • Привлечение денежных средств на строительство жилья лицом, не имеющим на это право. Такие ситуации возникают, если организации осуществляют привлечение денежных средств граждан незаконными способами и в нарушение требований закона,
  • Нарушение сроков сдачи квартир. Часто строительство затягивается на длительный период, и дольщики не могут получить свое жилье годами,
  • Нарушение качества объекта строительства. Недобросовестные застройщики могут использовать низкосортные строительные материалы в целях экономии затрат или при производстве работ в помещении имеются дефекты,
  • Банкротство организации-застройщика,
  • Отчуждение права собственности на имущество общей долевой собственности многоквартирного дома. Когда имущество (подсобные помещения, чердачные помещения и т.п.) передано застройщиком посторонним лицам, не являющимися участниками долевого строительства.

Заключение

При заключении договора долевого участия в строительстве жилья, обе стороны такой сделки наделяются определенными правами и обязанностями. Так как застройщик является экономически сильной стороной сделки, то и обязанностей у него намного больше. Обязанности организации, осуществляющей привлечение денежных средств граждан в строительство, определяются не только договором, но и законодательными актами.

В процессе долевого строительства могут возникнуть нежелательные обстоятельства, влияющие на результат сделки. Обычно они заключаются в нарушении застройщиком своих обязанностей или недобросовестности исполнения сделки (нарушение сроков сдачи и качества работ и т.п.).

Любые незаконные действия застройщика или нарушение прав дольщика могут стать предметом судебного разбирательства. Административные нарушения чреваты наказанием в виде наложения штрафа, как на руководителя организации, так и на юридическое лицо. Размер штрафа зависит от вида нарушения и лица его совершившего.

Если условия договора в отношении характеристик жилого помещения существенно отличаются, участники долевого строительства вправе:

  • отказаться от таких помещений, расторгнуть договор долевого участия и вернуть денежные средства,
  • требовать уменьшения стоимости квартиры.

Вам необходимо направить претензию организации с указанием Ваших требований. В случае отказа удовлетворить претензию добровольно, обращайтесь в суд.

Права, обязанности, ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов

Обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома включается в себя два вида.

В первую очередь, это общие обязанность, которые связаны со строительством многоквартирного дома, то есть имеет обязанность перед участниками долевого строительства и перед каждым участником в отдельности построить предусмотренный договором объект недвижимости. Исполнение данных обязательств может производиться застройщиком своими силами или с привлечением третьих лиц См. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. (в ред. от 21.07.14 г.), п.3 ст. 1 // справочно-правовая система: «Консультант плюс»..

Стоит отметить, что на этапе строительства многоквартирного дома участник долевого строительства не имеет возможности осуществлять контроль над деятельностью застройщика и привлеченных им лиц по строительству данного объекта. Тут и проявляется отличие содержания договора участия в долевом строительстве от договора строительного подряда, так как по договору строительного подряда заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения и т.п См. Гражданский Кодекс Российской Федерации, ч.2 от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015) , п.1 ст.748 //"Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5. Российское гражданское право: Учебник: В 2т.Т.2: Обязательственное право/ Отв. Ред. Е.А. Суханов.- М.: Статут, - 2011 г. // справочно-правовая система: «Консультант плюс»..

В случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства е будет передан участнику долевого строительства, последний может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, а также потребовать от застройщика возврата уплаченных им денежных средств с начислением на них процентов в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день пользования указанными денежными средствами со дня внесения их участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком. А с учетом того, что участником долевого строительства является гражданин, то размер процентов увеличивается вдвое См. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. (в ред. от 21.07.14 г.), п.2 ст. 9 // справочно-правовая система: «Консультант плюс». Российское гражданское право: Учебник: В 2т.Т.2: Обязательственное право/ Отв. Ред. Е.А. Суханов.- М.: Статут, - 2011 г. // справочно-правовая система: «Консультант плюс»..

Аналогичные последствия для застройщика могут наступить в случаях существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, либо изменения назначения общего имущества, входящего в состав многоквартирного дома См. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. (в ред. от 21.07.14 г.), п.п 2 и 3., п.1.1 ст. 9 // справочно-правовая система: «Консультант плюс». Российское гражданское право: Учебник: В 2т.Т.2: Обязательственное право/ Отв. Ред. Е.А. Суханов.- М.: Статут, - 2011 г. // справочно-правовая система: «Консультант плюс»..

Во вторую группу обязанностей застройщика входят конкретные обязательства перед каждым участником долевого строительства, связанные с передачей объекта долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Если же строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, то застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора, которое реализуется в соответствии с правилами ГК РФ См. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. (в ред. от 21.07.14 г.), п.1 и п.3 ст. 6 // справочно-правовая система: «Консультант плюс». См. Гражданский кодекс Российской Федерации, ч.1 от 30.11.94 № 51-ФЗ (в ред. от 02.11.13), ст. 450 - 453, гл. 29 //"Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32..

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же в качестве участника долевого строительства выступает гражданин, то неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере См. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. (в ред. от 21.07.14 г.), п.2 ст. 6 // справочно-правовая система: «Консультант плюс»..

Передача застройщиком объекта долевого строительства производится не ранее получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного в эксплуатацию. После получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик обязан передать объекты долевого строительства своим контрагентам не позднее и не ранее предусмотренного договором срока, чтобы не допустить досрочного исполнения своего обязательства по передаче См. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. (в ред. от 21.07.14 г.), п.2 и п.3 ст. 8// справочно-правовая система: «Консультант плюс»..

Для этих целей застройщик должен уведомить каждого из участников долевого строительства о завершении строительства и о своей готовности передать объекты долевого строительства в соответствии с заключенным договором Российское гражданское право: Учебник: В 2т.Т.2: Обязательственное право/ Отв. Ред. Е.А. Суханов.- М.: Статут, - 2011 г. // справочно-правовая система: «Консультант плюс»..

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства См. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. (в ред. от 21.07.14 г.), п.1 ст. 12// справочно-правовая система: «Консультант плюс»..

Надлежащее исполнение обязательств застройщика по передаче объекта долевого строительства своим контрагентам характеризуется не только своевременностью передачи, но еще и качеством передаваемого объекта.

Таким образом, качество объекта долевого строительства, находящегося в составе многоквартирного дома, должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям См. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. (в ред. от 21.07.14 г.), п.1 ст. 7// справочно-правовая система: «Консультант плюс»..

При обнаружении недостатков в передаваемом объекте долевого строительства до подписания передаточного акта сторонами может быть составлен акт несоответствия объекта долевого строительства требованиям, предъявляемым к его качеству. При этом участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязательств, указанных в п.2 ст. 7 ФЗ № 214 Российское гражданское право: Учебник: В 2т.Т.2: Обязательственное право/ Отв. Ред. Е.А. Суханов.- М.: Статут, - 2011 г. // справочно-правовая система: «Консультант плюс». См. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. (в ред. от 21.07.14 г.), п.5 ст. 8// справочно-правовая система: «Консультант плюс»..

Опять же, в тех случая, когда требования к качеству объекта долевого строительства были существенно нарушены или не были исправлены обнаруженные недостатки в установленный разумный срок, то при расторжении договора участником долевого строительства в одностороннем порядке на застройщика накладываются обязательства по возврату денежных средств и уплаты процентов в соответствии с п.2 ст. 9 ФЗ № 214 ( уплата денежных средств с начислением процентов в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, если участник долевого строительства гражданин, то процент удваивается). Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. При этом застройщик не несет ответственности за недостатки объекта долевого строительства, которые были обнаружены в пределах гарантийного срока, если докажет, что данные недостатки произошли вследствие нормального износа, нарушения требований по эксплуатации объекта или ненадлежащего ремонта, проеденного самим участником долевого строительства См. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. (в ред. от 21.07.14 г.), ст. 7// справочно-правовая система: «Консультант плюс»..

Кроме того, на застройщика возлагается риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства. Данная норма носит императивный характер и, как следствие, не допускает иного варианта распределения рисков между сторонами. Данный риск застройщик может застраховать Российское гражданское право: Учебник: В 2т.Т.2: Обязательственное право/ Отв. Ред. Е.А. Суханов.- М.: Статут, - 2011 г. // справочно-правовая система: «Консультант плюс». См. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. (в ред. от 21.07.14 г.), п. 6 ст. 4// справочно-правовая система: «Консультант плюс»..

Что же относительно прав застройщика по рассматриваемому договору, то у застройщика имеется право требования уплаты установленной в договоре цены, а также право требовать принятия объекта долевого строительства от своих контрагентов.

В случае, если уплата цены договора должна производится участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев порождает право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора с соответствующими последствиями для участника долевого строительства. Аналогичное право появляется у застройщика и при систематическом нарушении сроков внесения платежей участником долевого строительства, если договором определена уплата цены путем внесения периодических платежей.

При этом данные обстоятельства порождают обязанность застройщика по возвращению уже выплаченных участником долевого строительства в счет цены договора в течение 10 дней со дня расторжения договора. Если участник долевого строительства не обратился к застройщику по поводу возвращения уплаченных денежных средств, то застройщик, не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить данные денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем и оповещает участника. В противном случае, на застройщика ложится обязанность уплатить участнику долевого строительства проценты за пользование данными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ ( процент удваивается, если участник долевого строительства - гражданин) См. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. (в ред. от 21.07.14 г.), п. 5 и п.6 ст.9// справочно-правовая система: «Консультант плюс»..

Следует понимать, что просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

На это указывает судебная практика. К примеру, между сторонами Т. (истец) и ООО « Агентство недвижимости ВЕРТИКАЛЬ» (ответчик) был заключен договор участия в долевом строительстве. Цена договора была определена в размере 2 600 000 рублей, которая была своевременно уплачена Т. путем внесения единовременного платежа. В связи с нарушением застройщиком предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, в пользу Т. была взыскана неустойка решением Королевского городского суда Московской области. В ходе рассмотрения судом указанного дела ответчиком были направлены истцу сообщения о готовности объекта к передаче и том, что, по уточненным данным БТИ, истец должен произвести доплату в размере 5 000 рублей. Данная сумма истцом доплачена не была. Ответчик отправил истцу уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. Решением Королевского городского суда Московской области Т. было отказано в признании права собственности на указанную в договоре квартиру, мотивируя отказ тем, что цена договора, в которую входит доплата за увеличенную площадь жилого помещения в размере 5 000 рублей, Т. внесена не была и застройщиком соблюден установленный порядок одностороннего расторжения договора. Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда отменила решение городского суда, указав:

· общая площадь объекта долевого строительства указана в соответствии с проектной планировкой типового этажа и после проведения паспортизации дома органами БТИ может иметь отклонения как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет соответствующий перерасчет суммы финансирования строительства,

· Право на расторжение договора в одностороннем порядке в случае просрочки внесения иных платежей, в том числе доплаты за увеличение общей площади жилого помещения, застройщику законом не предоставлено,

· С учетом того, что Т. цена договора уплачена полностью, а такое последствие просрочки внесения доплаты за превышение площади, как одностороннее расторжение договора застройщиком, законом и договором не установлено, у ответчика право расторгнуть договор не возникло См. "Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015), п. 34 // сайт Верховного Суда Российской Федерации http://www.supcourt.ru/.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (или при отказе), застройщик по истечении двух месяцев вправе составить односторонний или иной акт о передаче объекта долевого строительства См. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. (в ред. от 21.07.14 г.), ст. 6 и ст. 8// справочно-правовая система: «Консультант плюс»..


  • http://new-builds.ru/stati/zakonodatelstvo/glavnyi-zakon-o-novostroikah-prava-i-obj.html
  • http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/kvartiry-ot-zastrojshhika-po-ddu/
  • http://studbooks.net/1120414/pravo/prava_obyazannosti_otvetstvennost_storon_dogovoru_uchastiya_dolevom_stroitelstve_mnogokvartirnyh_domov