Вопросы к Юристу

Рамки дозволенного: что считается перепланировкой в квартире и что можно, а что нельзя при этом делать?

Доброго времени суток, друзья.

Стала свидетелем интересного диалога на днях.

Пошла в поликлинику на прием к врачу. Пропустила время по талону, пришлось сидеть в очереди.

Рядом сидели две женщины и беседовали о своих квартирах.

Одна из них планирует небольшие косметические изменения. Стенку подвинуть, дверной проем расширить. Но не может разобраться, относятся ли эти действия к изменению планировки.

Уже всех знакомых опросила, никто толком не сказал ей. И вот мне захотелось здесь подробно написать о том, что считается перепланировкой в квартире.

Что является перепланировкой квартиры

Я обратила внимание, что люди путаются в понятиях «перепланировка», «переустройство» и «переоборудование». Сразу скажу, что два последних термина в данном случае являются синонимами, то есть «переустройство» и «переоборудование» — одно и то же.

Что является перепланировкой и переустройством квартиры обозначено в статье 25 ЖК РФ. Постараюсь дать немного более расширенное и понятное пояснение.

Перепланировкой квартиры является изменение ее конфигурации. Это, естественно, потребует внести изменения в технический паспорт квартиры. Если вы сделали перенос стен или перегородок или совсем снесли их — это перепланировка.

Если вы хотите «просто перенести дверь», чтобы сделать комнату изолированной, заделав прежний проем, то это перепланировка со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Переустройством (переоборудованием) квартиры является любой перенос, замена или установка сантехнического, электрического, газового оборудования.

Что сюда может входить: перенос батарей отопления и газовых колонок, установка электрической плиты вместо газовой, устройство новых туалетов и ванных комнат, а также переоборудование старых, установка вместо ванны «джакузи», прокладывание новой водяной разводки, новых газовых труб, электрического кабеля, установка мощных стиральных машин или систем кондиционирования воздуха и других современных бытовых приборов.

Все вышеперечисленные изменения в квартире тоже требуют внесения корректив в технический паспорт. Статья 26 ЖК РФ гласит о том, что все перепланировки и переустройства в квартире вы имеете право сделать только после согласования с органом местного самоуправления в соответствии с законом.

Задумав перепланировку квартиры, обращайтесь в местную администрацию, собрав предварительно пакет документов. Через 45 дней вам выдадут официальное разрешение или отказ.

Потом вы производите перепланировку в квартире и, в конце, составляется акт о приемке, подписанным приемочной комиссией. Этот акт, подтверждающий, что является перепланировкой, отправляется в БТИ, которое и вносит изменения в технический паспорт квартиры.

Всё! С новым техпаспортом можно производить любые действия с квартирой: продать, подарить, завещать, оформить договор ренты и пр.

Одна отрада, что возможно оставить все, как есть (в переустроенном виде), если так сочтет возможным решить суд. Я хочу сказать, что готовую перепланировку можно оформить через суд.

Если она не нарушает интересы и права других людей, не создает их жизни и здоровью никакой угрозы, то суд перепланировку узаконит. Вам только придется предоставить множество документов и доказательств «невинности» ваших действий.

Что делать можно, а чего нельзя?

Осуществляя ремонт квартиры, большинство жильцов не подозревают о том, что производимые изменения, даже незначительные, являются перепланировкой. Перечень изменений планировки квартиры, подпадающих под определение «перепланировка», довольно обширный.

О том, что является перепланировкой, можно узнать из соответствующего раздела жилищного кодекса Российской Федерации, а также из местных законодательных актов ( для Москвы – постановления правительства №73-ПП и №883-ПП).

Существует четкое юридическое определение того, что является перепланировкой. Оно гласит, что любое изменение технических и функциональных параметров жилого помещения, влекущее изменение поэтажного плана БТИ, является перепланировкой.

Что подразумевается под техническими и функциональными параметрами жилого помещения?

Ну, во-первых, месторасположение стен, колонн, дверных и оконных проемов, встроенных шкафов, внутренних лестниц, стояков вентиляции и канализации, сантехнического оборудования и кухонных плит. Все эти элементы планировки квартиры и их изменения отражаются в поэтажном плане БТИ.

Во-вторых, элементы фасада здания, такие как остекление балкона (лоджии), наружный блок кондиционера, спутниковые и иные антенны, защитные сетки окон и другие наружные конструкции, влияющие на архитектурный облик дома. Несмотря на то, что все перечисленные элементы не отражаются в документах БТИ, их установка либо замена также подлежит согласованию.

Например, в Москве жильцы нередко устанавливают на фасадной стене квартиры наружный блок кондиционера, что является перепланировкой. И не подозревают, что для этого необходимо иметь согласованный проект.

Также необходимо учесть, что является перепланировкой изменение конструкции полов (например, заливка выравнивающей стяжки), перенос электрической плиты, замена газовой плиты на электрическую, демонтаж сантехнического оборудования, в некоторых случаях – перенос полотенцесушителя.

Варианты согласования перепланировки

Все перечисленные виды работ подлежат согласованию по одной из двух регламентных схем – по эскизу и по проекту. Эскизный вариант согласования также называют перепланировкой в уведомительном порядке. Эта процедура предполагает проведение ремонтных работ без получения разрешения от Мосжилинспекции.

После того, как работы окончатся, следует отметить на копии поэтажного плана квартиры изменения в планировке и подать этот эскиз вместе с заявлением на согласование ремонта. По прошествии некоторого времени к вам на квартиру выйдет инспектор для проверки соблюдения строительных норм и зарегистрирует планировку как согласованную.

Перепланировка квартиры по проекту — мероприятие, на которое потребуется больше денег и времени. Прежде всего стоит заказать проект перепланировки (только у компании с допуском СРО на разработку проектной документации). Если планируете затрагивать несущие конструкции здания, то потребуется и техническое заключение от автора проекта дома.

Закончив ремонт вы ставите об этом в известность Мосжилинспекцию и они обеспечивают явку на вашу квартиру инспектора для приемки ремонта после перепланировки. В остальном порядок согласования тот же что и в примере выше.

Вопросы из практики

Вопрос: Здравствуйте. Запланировали с мужем ремонт в своей квартире. Слышали, что какие-то работы надо согласовывать, а какие-то нет. Соответственно возник вопрос: что считается перепланировкой квартиры?

Ответ:Перепланировкой считаются любые работы, требующие внесение изменений в планы БТИ на квартиру. Пример типичного плана БТИ на квартиру приведет на рисунке. На этих планах отмечают планировку помещения и расположение сантехнических приборов.

Таким образом, любое изменение конфигурации перегородок и стен, в том числе встроенного шкафа, а также установка и перестановка сантехнических приборов и кухонной плиты относятся к перепланировке и требуют согласования.

Следует отметить, что не считается перепланировкой квартиры замена и передвижение посудомоечной и стиральных машин, мебели, бойлера, так как они не отмечаются техником БТИ на плане. К отмечаемым на инвентаризационных планах относится лишь следующее оборудование: раковина, унитаз, ванна, душевая кабина, кухонная плита и биде.

Замена перечисленного оборудования без перестановки (к примеру, унитаза на унитаз) не считается перепланировкой. Также не является перепланировкой квартиры замена верхнего покрытия пола, а вот изменение самой конструкции пола, то есть затрагивание не только завершающего покрытия, считается перепланировкой.

С декабря 2011 года с вступлением в силу Постановления Правительства Москвы №508 не считается перепланировкой квартиры остекление балкона и установка кондиционера. Также к перепланировке относится замена газовой плиты на электрическую.

Мероприятия, не перечисленные в указанных пунктах приложения, но требующие внесение изменений в план БТИ, согласовываются по эскизу с выходом комиссии, если количество жилых комнат при перепланировке меняется, и без выхода в обратном случае. Надеемся, мы смогли ответить на Ваш вопрос «Что является перепланировкой квартиры?».

Что такое переустройство и перепланировка квартиры?

Определяющим признаком перепланировки или переустройства является необходимость внесения сведений о таких работах в паспорт жилого помещения.

На данный момент Жилищный кодекс РФ в редакции от 27.07.2010 так определяет понятие переустройства жилого помещения: «…1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения…».

Следует учитывать, что не всякое изменение в оборудовании жилого помещения признается переустройством. Основным критерием, в соответствии с которым изменение оборудования жилого помещения может быть признано переустройством, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Как правило, к работам по переустройству относятся: установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств.

Под перепланировкой по смыслу закона следует понимать: «…изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт…». Перепланировка может включать: перенос и разборку перегородок, разукрупнение (т.е. уменьшение) и укрупнение многокомнатных квартир, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т. д.

Для жителей Москвы мы подготовили выборку адресов и телефонов учреждений «Где оформить перепланировку», которая учитывает процесс передачи полномочий многофункциональным центрам.

Отделка помещений квартиры может производится не только с понедельника по субботу, но и в воскресные и праздничные нерабочие дни в период с 7.00 до 23.00, т. е. в дневное время. При этом необходимо соблюдать максимально допустимые уровни шума, установленные санитарными нормами.

Общая продолжительность работ по переустройству не должна превышать четырех месяцев — данное положение не применяется в силу принятия нового регламента. С 01.12.2011 г. разрешение на ведение работ по переустройству и перепланировке выдается сроком на один год с возможностью продления.

Можно ли узаконить перепланировку

Как узаконить перепланировку? Для согласования самовольной перепланировки необходимо представить сведения о том, что результаты такой перепланировки или переустройства не нарушают права и законные интересы граждан, а также не создают угрозу их жизни и здоровью (см. постановление Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-П, п. 2).

Для этого следует представить составленные уполномоченными проектными организациями исполнительную документацию и технические заключения, указывающие на безопасность и допустимость произведенных работ.

Об отмене согласования установки кондиционеров

Постановление Правительства Москвы № 85-ПП от 22.03.2011 г. вносит изменения и дополнения в действующие нормативные акты следующего характера:

  • Постановление Правительства Москвы от 08.02.2005 г. № 73-ПП с учетом изменений
  • Приложение 1 «Перечень мероприятий (работ) по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах и условия их проведения», раздел II, п. 18: «Установка наружных технических средств на фасаде (кондиционеров, антенн, защитных сеток и т. п.)…» производятся по проекту.

Исходя из того, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собтсвенности, осуществляется с согласия всех собственников (ст. 246 ГК РФ), Жилищный кодекс РФ указывает на то, что реконструкция общего имущества в многоквартирном доме должна производиться на основании решения общего собрания собственников, т.е. для установки кондиционера на фасаде многоквартирного дома требуется получить разрешение собственников помещений в таком здании.

Что разрешено, а что нет?

Перепланировка квартиры и ремонт — совершенно разные вещи. Пытаясь увеличить полезную площадь квартиры или улучшить жилищные условия, следует знать о том, что далеко не все виды перепланировок разрешено проводить без согласования.

Кроме того, имеется ряд работ, осуществлять которые запрещено категорически. Давайте разбираться, что разрешено перепланировать, а что нет.

Во-первых, все, что можно перепланировать, а что нет, указано в постановлении Совмина РБ за № 384 от 16 мая 2013 года. (В этот документ могут со временем вносится изменения, но он есть в свободном доступе в интернете, поэтому, перед тем, как подавать заявление на перепланировку, следует найти последнюю версию и внимательно прочитать его).

Во-вторых, все виды работ по перепланировке можно разделить на три большие группы:

  1. Работы, на которые необходимо разрешение исполкома с разработкой проекта. В числе других работ к этому пункту относится настил ламината. Не удивляйтесь, но изменения, вносимые в конструкции пола, потребуют разработки проекта.
  2. Работы, на которые нужно разрешение, но они делаются без разработки проекта.
  3. И третий вид работ, выполнение которых не надо согласовывать. К таким работам относятся: замена межкомнатных дверей, установка входной двери, если не меняется направление их открывания, замена розеток, выключателей, унитазов, умывальников, установка вентиляторов, замена ванны на душевую кабину, монтаж натяжных потолков.

Отдельно можно выделить еще один вид работ, который, собственно, и не считаются перепланировкой. Проводятся они по согласованию с организациями, которые эти работы выполняют. Поясню: к этим работам относятся замена счетчиков воды, или газы, замена окон или остекление балконов.

Наиболее частые вопросы по перепланировке

— За нарушение норм предусмотрены штрафы?

— Конечно. Штрафы за перепланировку без разрешения сегодня составляют от 10 до 30 базовых величин. Если изменения будут внесены в систему вентиляции, штрафы будут большие, от 30 до 50 базовых величин. Конечно, после этого нужно будет либо согласовывать перепланировку, или убрать все изменения.

— Какие документы необходимо оформить для получения согласования на перепланировку?

За оформление заявления на перепланировку денег платить не надо. На рассмотрение заявления отводится один месяц со дня подачи. Делая дома капитальный ремонт, не стоит забывать про мебель и бытовую технику. Желательно сразу хорошо представлять, где что будет находиться.

Мебель для сна я бы посоветовал выбирать ту у которой ортопедические подушки и матрасы – комфорт должен быть с пользой для здоровья.

Опираясь на информацию о перепланировках, поговорив со специалистами, я попытался сделать так называемый «топ» самых популярных и массовых изменений в перепланировке.

Чаще всего на Полотчине стремятся совместить санузел. На такое совмещение требуется разрешение из исполкома и разработка проекта. Как правило, трудностей такие изменения не вызывают. Если вы решили совместить санузел, будьте готовы к тому, что вам предстоит укрепить пол и потолок.

Если же размах вашего ремонта потребует задействовать часть коридора или комнаты, придется позаботиться и о гидроизоляции. Помните, что отремонтировать комнату случайно затопленных соседей снизу обойдется куда дороже.

А вот если ваша перепланировка санузла «зацепит» кухню, то, вынужден вас разочаровать: разрешения на это вам не дадут. Не может санузел и пищеблок находится «под одной крышей».

При ремонте многие «грешат» тем, что стараются по максимуму использовать вентиляционные шахты, чтобы поставить туда холодильник. А зря. Такое самовольное вмешательство грозит большими штрафами и ликвидацией самовольно внесенных изменений.

А вот если вместо дверей вы хотите иметь в квартире красивую арку — пожалуйста. Даже если стена несущая, придется просто укрепить арку, но не стоит забывать о правиле двух дверей между плитой и жилым помещением, упомянутом выше.

Если обнаружат то, что вы самовольно совместили два помещения, приготовьтесь оплатить штраф… и вернуть все на свои места. Возможен только вариант устройства неотапливаемых помещения за счет остекления балкона и лоджии. А про «теплую» комнату из бывшей лоджии забудьте навсегда. Разрешение на это получить будет невозможно.

Что делать если вам грозит штраф за незаконную перепланировку?

Рассказывая об ответственности за самовольную перепланировку, стоит дать пару полезных советов о том, как избежать финансовых взысканий. Если вы прочитали эту статью и оказалось, что у вас на полу лежит ламинат, а разрешения на его укладку нет — то это еще не является фактом, что вас подвергнут административному наказанию.

Дело в том, что закон конкретно о необходимости согласования изменений вносимых в конструкцию пола появился только в 2013 году и если вы заявите, что проводили ремонтные работы в 2012, то никто вас к ответственности привлечь не сможет.

Запрет на проведение без соответствующих разрешений других видов работ может действовать с более давнего времени, но срок привлечения к ответственности за административное правонарушение, как правило, составляет один год с момента совершения оного.

То есть, если на момент выявления у вас контролирующими органами перепланировки без согласований, проектов, разрешений прошло значительное время (например, лет пять), то опять же штрафные санкции накладывать на вас будут не вправе.

Чиновники, как правило, таких юридических тонкостей не знают (в данном случае, скорее всего, у чиновника будет строительное образование, и в вопросах юриспруденции он будет разбираться не лучше дворника или сантехника).

Поэтому, на просьбу написать объяснение всегда пишите, что ремонт производился давно (пять-десять лет назад) и всегда ставьте под сомнение утверждения чиновников, достаточно часто они бывают неправы.

Ну и напоследок стоит сказать, что в ваше жилье никто без вашего согласия войти не может, за исключением случаев угрозы человеческой жизни (пожар, запах газа, крики о помощи) и правоохранительных органов в рамках уголовного процесса с письменного согласия прокурора и некоторых иных ситуациях оговоренных законодательством.

Так что, если в вашу квартиру вы никого не пустите, то и выявить факт нарушения никто не сможет. Так же запомните золотое правило – совет толкового юриста дешевле штрафа.

«Подводных камней» в таком непростом деле как перепланировка хватает. Но не торопитесь опускать руки. Достаточно заручиться разрешением специалистов, доверить выполнение ремонта профессионалам и «жилье мечты» может вполне стать реальностью.

Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ, перепланировка и переустройство жилого помещения возможны только при наличия согласования с органом местного самоуправления. Такое согласование можно получить, представив в орган местного самоуправления документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения.

Решение о согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения принимается ОМС не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Согласно статье 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии согласования с органом местного самоуправления, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Между тем, самовольная (незаконная) перепланировка и переустройство могут быть легализованы в судебном порядке на основании части 4, статьи 29 ЖК РФ, согласно которой, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Требования и ограничения

Каковы ограничения по перепланировке и что запрещено делать? Она не должна угрожать безопасности проживающих, целостности дома и нарушать тепловой контур здания.

Подробно ответить на эти вопросы, касающиеся именно вашего случая (ведь может быть так, что именно в вашем доме и в вашей квартире не допускаются такие изменения) смогут специалисты Департамента капитального строительства муниципалитета, проектных организаций, а также юристы, специализирующиеся по жилищному праву.

Для начала рассмотрим — что нельзя делать при перепланировке:

  • снос несущей стены,
  • «ужимка» комнат более чем на 25% ради увеличения санузла и кухни,
  • расположение санузлов над жилыми помещениями соседей снизу,
  • перенос вентиляции, стояка, радиатора,
  • объединение комнаты и кухни с газовой плитой,
  • расширение лоджии за счет жилого пространства,
  • устраивать на лоджии теплый пол от центрального отопления.

Что можно делать:

  • «отсечь» от коридора, чтобы увеличить санузел,
  • переносить краны за счет установки новых труб,
  • объединять пищеблок и комнату за счет дверного проема.

Последуют возражения — но ведь многие так всю жизнь живут. Верно, многие, но — до первого происшествия, например, жалобы соседей или просто «доброжелателя».

Помимо этого нельзя будет с таким жильем производить юридические действия — сдать в аренду, продать, сделать предметом залога.

Если перепланировка уже сделана

Если перепланировка уже сделана, тогда алгоритм действий следующий:

  • получение в БТИ нового техпаспорта,
  • заказ проекта,
  • получение разрешения от санэпидемстанции, отдела архитектуры и МЧС,
  • уплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ),
  • обратиться в районный суд с заявлением о легализации.

Список прилагаемых бумаг к заявлению в суд:

  • разрешения от надзорных органов (МЧС, СЭС, отдел архитектуры),
  • техпаспорт (новый),
  • свидетельство о праве собственности на жилище,
  • заключение проектной организации о том, что изменения не несут ущерба зданию и остальным жильцам.

Узнайте на нашем сайте о том, с чего начать оформление перепланировки квартиры, как заказать проект новой планировки и получить на нее разрешение.

Необходимость согласования

Какие изменения можно производить без разрешения? Не требуется согласовывать:

  • замену старого пола на новый, например ламинатный,
  • переносить газовую плиту, раковины, розетки, не меняя самих инженерных коммуникаций,
  • замену оконного и дверного блока.

Что считается перепланировкой в квартире? Например, относится ли к ней изменение несущих стен или перенос двери?

Ответы на этот вопрос нам дает Жилищный кодекс РФ в статье 26 и статье 25.

Действующее законодательство делает различие между перепланировкой и переустройством.

Под первой подразумевают смену конфигурации жилплощади — а это перенос и слом стен, дверных проемов, встроенных шкафов, антресолей. Собственно, это то, что будет отражено в плане БТИ.

Переоборудование или переустройство — это всевозможные изменения с участием инженерных систем. И также будет отражено в техническом плане БТИ.

То есть и то, и другое, должно быть предварительно согласовано.

Таким образом, даже если нужно «просто перенести дверь» или избавиться от внутренней перегородки — такая измененная планировка требует согласования.

О том, нужно ли узаконивать уже сделанную перепланировку и о том, как сделать это самостоятельно, узнаете из наших статей.

Переустройство под индивидуальное отопление

Для того, чтобы отказаться от центрального отопления и перейти на индивидуальное, надо обратиться в Управляющую компанию с соответствующим заявлением. Помимо него потребуется следующий пакет бумаг:

  • документы о праве собственности на квадратные метры,
  • техпаспорт квартиры,
  • письменное согласие всех членов семьи,
  • проект из проектной организации,
  • разрешение надзорного органа (по охране памятников архитектуры).

Если планируете установку газового котла, то потребуется разрешение от газовой службы.

После этого проект согласуется с пожарным надзором и направляется вместе со всеми бумагами в администрацию. Заключение о согласовании придет в течение сорока пяти дней. Или же отказ — ст. 27 ЖК РФ. Правда, в случае несогласия его можно и оспорить судебным порядком.

Техническое заключение

Его делает НИИ, который и разрабатывал данный дом . Для этого необходимо обследование жилплощади и соседствующих площадей его представителем.

Техническое заключение о перепланировке — это документ, который включает в себя:

  • титульный лист,
  • содержание,
  • пояснительная записка о цели обследования, также указываются характеристики и особенности конструкции дома,
  • листы с результатами обследования,
  • расчеты по несущим конструкциям (стыки, плиты, балки, прогоны, перекрытия) и выводы,
  • планы и экспликации комнат по документам БТИ,
  • планы с обмерами и указанием несущих конструкций, вентиляционных точек, и т.д.,
  • вердикт о возможности изменения планировки.
  • Как видно, перепланировка — дело не простое, прежде всего в плане рутины, но вполне осуществимое. Для этого достаточно просто захотеть и пройти все нужные инстанции, чтобы со спокойной душой переобустраивать свое жилище.

    Переустройство жилья

    Жилищный кодекс содержит два термина, касающихся изменений внутреннего пространства жилых квартир:

    • переустройство,
    • перепланировка.

    Их главным юридическим последствием является внесение новой информации в техническую документацию на жилье.

    Под переустройством, согласно статье 25 ЖК РФ, понимаются изменения, производимые с различными инженерными коммуникациями:

    • электропроводки,
    • трубопроводов,
    • вентиляционных коробов и т.д.

    В это же понятие включается замена газовых плит электрическими, оборудование новых или перенос существующих санузлов.

    Перепланировка изменяет внутреннюю конфигурацию помещения. Это может быть:

    • перенос перегородок или дверных проемов,
    • увеличение или уменьшение площади и числа комнат,
    • устройство дополнительных подсобных помещений и т.д.

    Является перепланировкой и устройство дополнительных тамбуров в подъездах и на лестничных клетках.

    Куда обратиться?

    Для того чтобы получить грамотную консультации, касательно того, какую перепланировку не надо согласовывать, обращаться следует в орган, занимающийся этими вопросами.

    К таковым относятся:

    • Жилищная инспекция,
    • Отдел или Департамент капитального строительства при местной администрации.

    В эти же организации придется обращаться в дальнейшем, если окажется, что запланированные работы требуют выдачи разрешения на их проведение.

    Помимо органов власти ответить на возникающие вопросы могут:

    • юристы, специализирующиеся на жилищном праве,
    • сотрудники строительных и проектных организаций.

    Они по роду своей деятельности обязаны знать и соблюдать нормы закона, относящиеся к данной сфере.

    Любая перепланировка, даже та, которая не требует получения специальных разрешений, должна быть отражена в таком документе на квартиру, как технический паспорт.

    Его оформлением и внесением всех изменений занимается специализированная организация – Бюро техинвентаризации (БТИ).

    Технические специалисты БТИ производят осмотр и «обмер» квартир для составления техпаспорта.

    Примерный алгоритм действий, связанных с перепланировкой будет таков:

    1. Определить, нуждаются ли планируемые работы в согласовании.
    2. Получить в БТИ техпаспорт (если это не было сделано раньше).
    3. На плане, который прилагается к техпаспорту отметить намечающиеся изменения.
    4. Составить проект перепланировки.
    5. С планом, проектом и заявлением обратиться в Жилинспекцию.
    6. Выполнить ремонт.
    7. Составить акт о произведенной перепланировке и представить его в БТИ.
    8. Вызвать техника из этой организации для составления нового плана квартиры.
    9. Получить в БТИ техпаспорт с изменениями.

    Интересуют сроки амнистии на перепланировку квартиры? Смотрите тут.

    Какую перепланировку не надо согласовывать?

    Проще всего выполнить те виды работ, которые не нуждаются в согласовании с контролирующими инстанциями.

    Большая часть переделок, предпринимаемых владельцами квартир, не подпадает под понятие перепланировки. Производство всех этих работ не вызывает изменения в конфигурации комнат и не влечет изменений в техпаспорте.

    Например, к перепланировке не относятся:

    • переклейка обоев, перестилание полов и прочие косметические изменения,
    • замена окон и дверей,
    • внутренняя облицовка балконов,
    • установка кондиционеров и антенн,
    • смена сантехники,
    • замена кухонных плит, колонок, нагревательных приборов и т.д.

    Что можно, что нельзя?

    Многие собственники понимают свое право как абсолютную свободу во всем, что касается принадлежащего им жилого помещения, включая перепланировку под собственные нужды без оглядки на требования нормативных документов.

    В лучшем случае это приводит к штрафам и требованиям вернуть все в первоначальное положение, ну а в худшем – к обрушению дома, где любители простора снесли все несущие стены в квартире.

    На самом деле, свобода пользования собственностью всегда имеет ряд ограничений. Главное из них – соблюдение прав и интересов других лиц, которые могут пострадать от опрометчивых действий такого собственника.

    Применительно к жилым помещениям это выражается в существовании определенных правил, нарушать которые не следует хотя бы из соображений собственной безопасности.

    К прямым запретам, закрепленным в Жилищном кодексе и Правилах технической эксплуатации жилищного фонда, относятся:

    • перепланировка, ухудшающая условия проживания хотя бы части жильцов,
    • разрушение или снижение прочности несущих конструкций,
    • ухудшение вида фасадов и других внешних элементов или их сохранности,
    • нарушение функционирования инженерных и противопожарных систем и оборудования.

    Виды работ, на которые не требуется разрешение

    Какую перепланировку не надо согласовывать в 2018 году?

    На основании статьи 26 ЖК РФ не нужно получать разрешение Жилинспекции и согласовывать проект для того, чтобы провести следующие виды работ:

    • установка остекления на лоджии или балконе (но без изменения вида фасада),
    • заделка или перенос, расширение или уменьшение проемов дверей во внутренних перегородках квартиры, за исключением несущих и межквартирных,
    • снос и монтаж перегородок, не являющихся несущими и не увеличивающих нагрузку на перекрытия (деревянных, гипсокартонных, реже кирпичных и т.д.),
    • замена ванны душевой кабиной,
    • перемещение кухонной плиты в пределах кухни.

    Ограничения

    Касательно некоторых видов перепланировок, путь и не требующих согласования, действует ряд ограничений. Они, прежде всего, касаются безопасности, как самих владельцев квартиры, так и их соседей.

    Все ограничения устанавливаются нормативными актами (глава 4 ЖК РФ). Это стоит учитывать при планировании ремонтных работ.

    Наибольшее количество запретов и предписаний касается газовых приборов. Их установка, а также замена и перенос должны осуществляться только работниками соответствующих служб.

    Есть правила, касающиеся запрета на ликвидацию ряда перегородок и проемов в помещениях, где установлена газовая плита или колонка.

    Имеются правила, ограничивающие возможность смены целевого назначения того или иного помещения. Это касается кухонь, туалетов и прочих нежилых помещений. Их перенос или прямо запрещен или требует проведения дополнительных работ по обеспечению безопасности соседей.

    Основные положения о порядке согласования и проведения перепланировок содержатся в главе 4 Жилищного кодекса. Это главный документ, регулирующий данный вид отношений.

    Он касается как собственников квартир, так и нанимателей социального или специализированного жилья.

    Но еще до вступления ЖК РФ в силу действовали и продолжают действовать по сей день различные правила и нормы, касающиеся эксплуатации жилищного фонда.

    В них детально прописаны вопросы:

    • проведения перепланировок,
    • переоборудования жилых и нежилых помещений в частных и многоквартирных домах.

    Сколько стоит узаконить перепланировку квартиры? Читайте здесь.

    Что такое переустройство и перепланировка жилого помещения? Подробности в этой статье.

    Самовольное переустройство

    Несмотря на то, что многие работы по изменению жилых помещений не требуют разрешения, их проведение завершается внесением новой информации в техпаспорт квартиры.

    Если этого не сделать, то перепланировка или переустройство попадает в разряд самовольных, то есть незаконных.

    До тех пор, пока такой факт не обнаружен, владельцу перестроенной квартиры ничего не угрожает, то есть пока он не решит свою жилплощадь продать, подарить или обменять.

    Тут-то и обнаружится, что пока изменения не нашли отражения в техпаспорте, распорядиться самовольно переустроенной квартирой невозможно.

    Ответственность

    Закон предусматривает только административную ответственность за самовольное переоборудование или перепланировку квартир.

    В соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ нарушителю грозит штраф. Но этим последствия опрометчивых действий не исчерпываются.

    При обнаружении нарушений, угрожающих безопасности соседей, владельцу перестроенной квартиры придется вернуть квартиру в первоначальный вид. Разумеется, за свой счет. А если его действия уже нанесли вред кому-либо из жильцов, то и понести имущественную ответственность в рамках гражданского права.

    Что не является перепланировкой

    Не все виды изменений требуют обязательного согласования с жилищной инспекцией. Разрешение не нужно на такие виды работ, которые не вносятся в технический паспорт помещения:

    • Косметический ремонт (замена покрытий стен, потолка и полов без увеличения нагрузки на несущие конструкции),
    • Замена инженерных систем аналогичными моделями, которые не сказываются на общем потреблении воды, электричества и отопления,
    • Установка новых окон,
    • Застекление балконов и лоджий,
    • Замена дверей,
    • Создание теплых полов (использовать для них систему общего отопления категорически запрещено),
    • Монтаж и демонтаж встроенной мебели (например, шкафа-купе),
    • Возведение перегородок, не создающих новые комнаты,
    • Перенос сантехники в рамках одного помещения.

    Все остальные виды работ относятся к перепланировке и требуют обязательного декларирования в проектной документации помещения.

    Что нельзя делать

    Чтобы быть уверенным, что проводимый ремонт законен, необходимо соблюдать множество требований пожарной, санитарно-эпидемиологической и технической безопасности. Категорически запрещается:

    • Нарушать целостность и прочность несущих конструкций,
    • Увеличивать нагрузку на системы тепло-, электро- и водоснабжения,
    • Объединять жилые комнаты с газифицированными помещениями,
    • Препятствовать работе вентиляционных каналов.

    Перепланировка в кухне

    Данное помещение относится к категории нежилой зоны, поэтому важно соблюдать ограничения:

    • Нельзя размещать кухню над жилыми комнатами (исключение составляют первые этажи многоквартирных домов),
    • Запрещается расширять кухню за счет жилых помещений.

    Кухня должна быть не менее 6 квадратных метров. Допускается создание специальных ниш в квартирах-студиях, но при условии, что в ней располагается электрическая плита. Если в кухне имеется газовое оборудование, то в смежные помещения обязательно должна быть плотная дверь.

    Согласовывать придется и замену электрической плиты на газовую и наоборот.

    Нельзя допускать объединения вентиляционных каналов с жилыми комнатами. В квартире с одинаковой поэтажной планировкой перенести кухню вряд ли выйдет. Чаще всего ее расширяют за счет коридоров. В этом случае создается кухня-ниша, но с обязательным доступом к вентиляционным каналам и естественному освещению. В кухне нельзя сделать вход в квартиру, так как по правилам пожарной безопасности, она не должна находиться на пути выхода из помещения.

    Увеличить за счет перепланировки квартиру в хрущевке не получится. Единственная возможность — создать жилую комнату-студию с нишей. В этом случае придется заменить газовую плиту на электрическую. Разрешается демонтировать перегородки между комнатой и кухней. Но установить новые, расширяющие зону приготовления пищи за счет жилого помещения нельзя.

    Перенести кухню на лоджию или балкон тоже не получится. Запрещается сносить балконный застенок и убирать порожки. Также нельзя переносить радиаторы отопления. Дополнить кухню лоджией и разместить на ней холодильник или пару шкафов — можно, но не более того. Часто из подоконника после демонтажа двери и окна делают барные стойки, это также не запрещено, если не сносить никаких перегородок.

    Изменение санузлов

    «Мокрые места» в квартире требуют тщательной планировки при ремонте. Даже перенос ванной и туалета в рамках одного помещения обязательно подлежит согласованию. Не получится разместить санузел над жилыми комнатами. Исключение составляют первые этажи. У владельцев квартир без соседей снизу есть шанс получить разрешение на перенос туалетной или ванной комнаты.

    Увеличить ванную можно за счет:

    Снос стен между санузлами необходимо отобразить в техническом паспорте, а значит понадобиться согласование с жилищной инспекцией.

    Требования к санитарной комнате:

    • Дверь должна распахиваться наружу,
    • Дверной проем выходит в коридор,
    • Проход вдоль ванны не меньше 60 сантиметров,
    • Перед умывальником и туалетом должно быть не менее 70 сантиметров.

    Лоджии и балконы

    Данные помещения относятся к вспомогательным и обеспечивают необходимую циркуляцию температуры. Снос перегородки может повлечь увеличение нагрузки на центральную систему отопления. Чаще всего устанавливают раздвижные двери на лоджию. Это не является перепланировкой. Запрещается:

    • Сносить застенок (он необходим по требованиям пожарной безопасности),
    • Демонтировать порожек (он может быть противовесом балконной плите),
    • Убирать перемычку над проемом (это повлечет нарушение конструкции здания),
    • Устанавливать радиаторы системы отопления (это увеличивает нагрузку на теплосети).

    В большинстве случаев демонтаж подоконных блоков не предусмотрен.

    Перепланировка жилых комнат

    Создавая новые помещения, необходимо следовать следующим требованиям:

    • Все комнаты (спальня, зал и кухня) должны иметь доступ к естественному освещению, к окнам (исключение составляют прихожая, коридор, кладовая и санузел),
    • Спальня не должна быть проходной,
    • Однокомнатная квартира должна быть не менее 28 квадратных метров,
    • Две комнаты можно сделать только в помещении площадью не меньше 44 квадратных метров.

    Создание новых стен и перегородок является перепланировкой только в том случае, если создается новое помещение. Разграничение пространства с помощью гипсокартона, стеклянных, пластиковых, деревянных блоков перепланировкой считаться не будет. Увеличение коридоров за счет жилых комнат не предусмотрено.

    Нормы площади жилых комнат и кухонь

    В однокомнатной квартире:

    • Кухня-ниша — от 5 квадратных метров,
    • Обычная кухня — от 6 квадратных метров,
    • Жилая комната — от 14 квадратных метров.

    В двухкомнатных квартирах:

    • Одна из комнат — от 16 квадратных метров,
    • Спальня — от 8 квадратных метров (если прописано 2 человека, то не менее 10).

    Перенос окон и дверей

    Данный тип перепланировки считается существенным, так как несет изменения не только в конфигурации квартиры, но и сказывается на общей конструкции здания. Перенос окон и дверей разрешается только после получения разрешения жилищной инспекции. Изменить проемы в несущих стенах практически невозможно.

    Порядок узаконивания перепланировки

    Убедившись, что ваши планы по изменению квартиры отвечают всем стандартам и требованиям, необходимо оформить документы. Сведения о перепланировке должны быть внесены в технический паспорт помещения. Чтобы узаконить перепланировку квартиры потребуются:

    • Выписка из ЕГПР о праве собственности,
    • Доверенность от владельца квартиры (если заявление подает третье лицо),
    • Согласие от всех собственников помещения и прописанных в нем граждан,
    • Проект перепланировки (его можно составить самостоятельно, выбрать из типовых, либо заказать в БТИ или любом архитектурном бюро),
    • Технический паспорт (оформить или получить можно в БТИ).

    После сбора пакета документов необходимо написать заявление в районной жилищной инспекции или в МФЦ. На обработку уйдет до 45 дней. После будет выдано разрешение на перепланировку. В случае отказа вы можете защитить свои интересы, предоставив справки из МЧС и СЭС, а также заключение от архитектора, которые подтвердят, что планируемые изменения безопасны.

    Последствия незаконной перепланировки

    Помимо штрафа в 2500 рублей для физических лиц и до 350000 рублей для юридических, последствия незаконной перепланировки могут быть следующими:

    • Дать время на узаконивание перепланировки,
    • Обязать собственника вернуть помещению изначальный вид.

    Если постановление суда не будет выполнено в срок, то квартиру могут выставить на торги и выселить жильцов с предоставлением компенсации. Даже если вы уже провели ремонт, не поздно оформить перепланировку. Приемочная комиссия приезжает на объект только после выделенного на строительные работы срока. Схема узаконивания не предусматривает проверку квартиры до начала перепланировки.


    • http://voprosurist.com/chto-schitaetsya-pereplanirovkoj-v-kvartire.html
    • http://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/pereplanirovka/chto-mozhno-i-nelzya.html
    • http://77metrov.ru/kakuju-pereplanirovku-ne-nado-soglasovyvat.html
    • http://room46.ru/chto-schitaetsya-pereplanirovkoj-v-kvartire/